LMNP à Chartres : la ville face aux moyennes françaises
Chartres coûte-t-elle plus ou moins cher que la moyenne française, et rapporte-t-elle davantage ? Cette page répond avec les chiffres publics de la commune : prix au m², loyer de marché, rendement brut et zonage.
- Position nationale : prix, loyers et rendement de Chartres comparés au département et à la France, sur des sources publiques citées.
- Cadre 2026 : micro-BIC, réel, amortissement et plus-value, relus sur les textes après chaque loi de finances.
- Étude sans frais : un partenaire spécialisé examine votre projet si vous le demandez, sans engagement.
Un projet LMNP à Chartres ?
À Chartres (38 447 habitants, département de l'Eure-et-Loir), la location meublée répond à des besoins identifiables : un salarié du bassin d'emploi, un apprenti, un professionnel en mission de quelques mois. Le marché est étroit, mais il n'est pas vide.
Un chiffre résume le marché locatif de Chartres : 34 % des ménages louent auprès d'un propriétaire privé, sur 19 835 résidences principales comptées par l'Insee.
Les logements d'une ou deux pièces forment 30 % des résidences principales ; 11,0 % des logements de la commune sont inoccupés.
À la rentrée 2024, 2 021 étudiants suivaient des études supérieures à Chartres, soit 5,3 pour 100 habitants : une demande qui revient chaque année pour les studios meublés, sur des baux de neuf mois ou d'un an.
Trois chiffres décident d'un investissement en meublé : le coût total d'acquisition, le loyer que le marché tolère, et le reste une fois charges et impôts payés. Les deux premiers varient du simple au triple selon la ville.
Que vous ayez repéré un bien ou seulement fixé un budget, le formulaire suffit : un partenaire spécialisé revient vers vous pour en discuter.
Un logement bien situé et correctement meublé se reloue en quelques jours : chaque semaine de vacance évitée se lit directement dans le rendement.
Chartres : prix au m², loyer et rendement brut
Le prix médian d'un appartement à Chartres ressort à 2 448 € le m² sur 2 402 transactions en cinq ans. Avec un loyer moyen de 13,1 € le m² par mois, charges comprises, le rendement brut indicatif s'établit à 6,4 %.
Sur un studio de 25 m², cela donne à Chartres un loyer proche de 380 € par mois (loyer des T1-T2 : 15,1 € le m²), pour un achat autour de 61 000 € hors frais de notaire.
Chartres relève de la zone B1 : marché tendu sans l'être autant que les métropoles. À l'échelle nationale, c'est souvent dans cette zone que loyers et prix s'équilibrent le mieux pour un investisseur.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Comment l'État impose les loyers d'un meublé
Où que soit le logement, les loyers d'un meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers. Le régime par défaut est le micro-BIC, ouvert jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026 : l'administration retranche un abattement forfaitaire de 50 % et impose le reste.
Le régime réel suppose une comptabilité (liasse 2031 et annexes 2033), souvent confiée à un expert-comptable dont la note est déductible. En échange, charges et amortissement sont retenus pour leur valeur réelle ; l'amortissement ne crée pas de déficit, mais l'excédent se reporte sans limite de temps.
Une fois le résultat établi, il subit l'impôt sur le revenu à votre taux marginal et les prélèvements sociaux, portés à 18,6 % sur la location meublée par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, contre 17,2 % en location vide.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales en 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € en meublé de tourisme sans classement | Sans plafond |
| Déduction | Forfait de 50 % (30 % pour un meublé de tourisme non classé) | Charges effectives et amortissement |
| Amortissement | Aucun | Logement (terrain exclu) et meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse 2031-SD et annexes 2033 |
| Tenue d'une comptabilité | Non | Obligatoire, souvent déléguée à un cabinet |
| Plus-value de cession | Régime des particuliers | Particuliers, avec réintégration des amortissements |
Chiffrer un investissement à Chartres
Plus-value à la sortie : ce que la loi de finances 2025 a modifié
Un meublé non professionnel se revend fiscalement comme le logement de n'importe quel particulier : plus-value diminuée des abattements pour durée de détention, et plus rien à payer après 30 ans.
Nouveauté de poids : pour toute cession depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués au réel diminuent le prix d'achat pris en compte. Résultat : une plus-value taxable plus lourde que sous l'ancien calcul.
Nuance de taille : les résidences étudiantes, seniors et EHPAD restent hors du champ de la réintégration des amortissements.
Quel logement pour un LMNP ?
Le premier réflexe en meublé est la petite surface : studio et T1 offrent le meilleur loyer au m² et s'adressent au public le plus large, étudiants en tête.
Le T2 s'adresse à des locataires plus installés : jeune couple, salarié en mission longue. Il cède un peu de loyer au m² au studio, et le récupère en durée de bail.
Avec la résidence services, la gestion passe à un exploitant, qui verse en échange le loyer prévu au contrat. Depuis 2025, ces biens échappent à la réintégration des amortissements à la revente, un avantage à mettre en balance avec le risque d'exploitant.
En copropriété, lisez le règlement et les derniers procès-verbaux d'assemblée : ravalement voté, travaux à venir ou restrictions d'usage changent l'équation.
Avant d'investir, prenez le temps de connaître la ville : voir Chartres sur Wikipédia.
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Chartres et ses voisines : la carte des rendements bruts
Sur les 20 communes voisines pour lesquelles un rendement se calcule, 12 dépassent Chartres (6,4 %). En haut du classement local : Vernouillet, à 32 km, qui atteint 11,1 %.
Les pourcentages de la carte servent à classer des communes, pas à promettre un revenu : les loyers et les prix du quartier visé restent à vérifier.
Trois niveaux de lecture : Chartres, son département, le pays
| Indicateur | Chartres / Eure-et-Loir / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 2 448 €2 140 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 13,1 €12,0 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 15,1 €14,2 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 6,4 %6,7 %5,3 % |
La courbe des prix à Chartres, comparée à la France
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 2 367 € |
| 2022 | 2 570 € |
| 2023 | 2 455 € |
| 2024 | 2 404 € |
| 2025 | 2 467 € |
De 2021 à 2025, le m² d'appartement a progressé de +4,2 % à Chartres, de 2 367 € à 2 467 € ; en France, la variation est de +3,2 %.
Le sommet de la période date de 2022, à 2 570 € le m².
Du brut au net : refaites le calcul
Les valeurs initiales sont celles de Chartres. En y saisissant le prix, le loyer et les charges de l'appartement réel, on passe du brut au net avant impôt.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Chartres pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Le LMNP en questions
Chartres se place-t-elle bien dans le classement LMNP ?
Le rendement brut indicatif de Chartres rapporte le loyer d'annonce moyen de la commune au prix médian de ses appartements ; la page le situe face au département et à la France. C'est un outil de comparaison entre villes. La rentabilité d'un logement précis se joue ensuite sur son prix réel, ses travaux, ses charges, sa vacance et votre imposition.
Une autorisation est-elle nécessaire pour louer en meublé ?
Pas pour une location meublée à l'année servant de résidence principale au locataire, sauf dans les communes qui ont mis en place un permis de louer. La location touristique de courte durée relève d'un autre régime, avec déclaration et parfois numéro d'enregistrement ou changement d'usage : la mairie est l'interlocuteur à consulter.
Le régime fiscal dépend-il de la ville ?
Non, il est national. En 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de loyers avec un abattement de 50 % ; le réel déduit les charges effectives et l'amortissement du bien. Le second l'emporte en général dès que charges et amortissement dépassent la moitié des recettes.
Studio, T2 ou plus grand : que vise un investisseur en meublé ?
Les petites surfaces concentrent la demande en meublé, portée par les étudiants, les jeunes actifs et les salariés en déplacement, et affichent le loyer au m² le plus haut. Avant d'acheter, mesurez la demande de la commune : présence d'un campus, bassin d'emploi, desserte.
Faut-il déclarer son activité de loueur en meublé ?
Oui. Louer meublé est une activité commerciale au sens fiscal : elle s'enregistre sur le guichet unique des formalités des entreprises, qui délivre un SIRET. Les recettes se déclarent ensuite chaque année, sur la 2042 C PRO au micro-BIC ou sur la liasse 2031 au réel.
Quelle est la fraîcheur des données publiées pour Chartres ?
Les prix viennent des Statistiques DVF d'Etalab (mise à jour de juillet 2026, ventes sur cinq ans), les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste officielle en vigueur au 26 juin 2026. Chaque source est reliée depuis la page.
Le classement complet se lit sur la page où investir en LMNP dans l'Eure-et-Loir, qui situe chaque commune du département face à la moyenne française. Le comparatif régional se trouve sur où investir en LMNP en Centre-Val de Loire.