LMNP à Beauvais : la ville face aux moyennes françaises
Où se situe Beauvais par rapport aux autres villes de France pour un investissement en meublé ? Prix d'achat, loyer d'annonce et rendement brut indicatif de la commune, confrontés aux moyennes de son département et du pays.
- Position nationale : prix, loyers et rendement de Beauvais comparés au département et à la France, sur des sources publiques citées.
- Cadre 2026 : micro-BIC, réel, amortissement et plus-value, relus sur les textes après chaque loi de finances.
- Étude sans frais : un partenaire spécialisé examine votre projet si vous le demandez, sans engagement.
Un projet LMNP à Beauvais ?
Beauvais, 56 677 habitants, se range dans la catégorie des villes moyennes du département de l'Oise. À l'échelle de la France, c'est souvent dans cette strate que le rapport entre loyer et prix d'achat est le plus favorable au bailleur en meublé, pour peu que la demande locale soit réelle.
Un chiffre résume le marché locatif de Beauvais : 29 % des ménages louent auprès d'un propriétaire privé, sur 25 625 résidences principales comptées par l'Insee.
Les logements d'une ou deux pièces forment 26 % des résidences principales ; 9,6 % des logements de la commune sont inoccupés.
À la rentrée 2024, 4 895 étudiants suivaient des études supérieures à Beauvais, soit 8,6 pour 100 habitants : une demande qui revient chaque année pour les studios meublés, sur des baux de neuf mois ou d'un an.
Trois chiffres décident d'un investissement en meublé : le coût total d'acquisition, le loyer que le marché tolère, et le reste une fois charges et impôts payés. Les deux premiers varient du simple au triple selon la ville.
Une minute pour remplir le formulaire ; la demande part vers un partenaire spécialisé, et vous décidez ensuite librement de la suite.
Un logement bien situé et correctement meublé se reloue en quelques jours : chaque semaine de vacance évitée se lit directement dans le rendement.
Beauvais : prix au m², loyer et rendement brut
Le prix médian d'un appartement à Beauvais ressort à 1 713 € le m² sur 1 948 transactions en cinq ans. Avec un loyer moyen de 12,8 € le m² par mois, charges comprises, le rendement brut indicatif s'établit à 9,0 %.
Sur un studio de 25 m², cela donne à Beauvais un loyer proche de 340 € par mois (loyer des T1-T2 : 13,6 € le m²), pour un achat autour de 43 000 € hors frais de notaire.
Le zonage ABC classe Beauvais en B1, la catégorie des grandes agglomérations et des villes où la demande de logements reste nourrie.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
La fiscalité du meublé en 2026, d'un département à l'autre
Le micro-BIC est le régime d'office : jusqu'à 83 600 € de loyers perçus en 2026, l'abattement est de 50 %. Aucune comptabilité, une case à remplir sur la déclaration 2042 C PRO, et la même règle pour tous les départements.
Au réel, le résultat se calcule sur les dépenses effectives, auxquelles vient s'ajouter l'amortissement : chaque année, une fraction du prix du bâti (le terrain reste en dehors) et des meubles réduit le bénéfice. C'est ce mécanisme qui explique pourquoi tant de loueurs en meublé paient peu d'impôt.
L'option pour le réel n'a rien de rétroactif et engage l'année entière : elle se décide avant la déclaration de printemps, calculs faits.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales en 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € en meublé de tourisme sans classement | Sans plafond |
| Déduction | Forfait de 50 % (30 % pour un meublé de tourisme non classé) | Charges effectives et amortissement |
| Amortissement | Aucun | Logement (terrain exclu) et meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse 2031-SD et annexes 2033 |
| Tenue d'une comptabilité | Non | Obligatoire, souvent déléguée à un cabinet |
| Plus-value de cession | Régime des particuliers | Particuliers, avec réintégration des amortissements |
Préparer la revente d'un bien loué en LMNP
Lors de la vente, la plus-value d'un logement loué en LMNP est imposée selon le régime des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention : plus d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans, plus de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
La loi de finances 2025 a rebattu les cartes pour les ventes postérieures au 15 février 2025 : les amortissements passés reviennent dans la plus-value. L'avantage obtenu pendant la location se rembourse en partie à la sortie.
Cette réintégration épargne les biens détenus en résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD, pour lesquels l'ancien calcul subsiste.
LMNP : les trois familles de biens
Le LMNP est d'abord l'affaire des petites surfaces. Un studio ou un T1 se loue cher au m² et part vite près d'un campus ou d'une gare. Il faut en contrepartie accepter un turnover élevé et la gestion qui va avec.
Passé le studio, le T2 ouvre la porte aux couples et aux salariés en poste : des occupants qui restent, et un bien qui se revend plus largement.
En résidence gérée, l'investisseur signe un bail commercial avec un exploitant et perçoit un loyer sans rien gérer. Avant de s'engager, il lit les clauses de renouvellement et d'indexation, et se renseigne sur le gestionnaire.
En copropriété, lisez le règlement et les derniers procès-verbaux d'assemblée : ravalement voté, travaux à venir ou restrictions d'usage changent l'équation.
Pour situer Beauvais au-delà des chiffres, la page Beauvais de Wikipédia décrit la commune, ses habitants et son activité.
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Beauvais face aux communes voisines
Dans le voisinage de Beauvais (9,0 %), 3 communes sur 20 affichent un rendement brut plus élevé. La première d'entre elles, Nogent-sur-Oise, se trouve à 33 km et atteint 11,8 %.
Les pourcentages de la carte servent à classer des communes, pas à promettre un revenu : les loyers et les prix du quartier visé restent à vérifier.
Où se situe Beauvais sur l'échelle départementale et nationale
| Indicateur | Beauvais / Oise / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 1 713 €2 396 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 12,8 €13,8 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 13,6 €15,9 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 9,0 %6,9 %5,3 % |
Le m² à Beauvais depuis 2021, face à la France
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 1 666 € |
| 2022 | 1 769 € |
| 2023 | 1 803 € |
| 2024 | 1 696 € |
| 2025 | 1 698 € |
Prix stables à Beauvais : 1 666 € le m² en 2021, 1 698 € en 2025, soit +1,9 %, tandis que la moyenne française variait de +3,2 %.
Sommet observé en 2023 : 1 803 € le m².
Votre propre calcul pour Beauvais
Le calcul ci-dessous s'appuie sur les moyennes de Beauvais pour un studio de 25 m². Ajustez prix, loyer, charges et taux d'emprunt pour obtenir le rendement net avant impôt du bien que vous visez ; rien ne quitte votre navigateur.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Beauvais pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Le LMNP en questions
Beauvais se place-t-elle bien dans le classement LMNP ?
Le rendement brut indicatif de Beauvais rapporte le loyer d'annonce moyen de la commune au prix médian de ses appartements ; la page le situe face au département et à la France. C'est un outil de comparaison entre villes. La rentabilité d'un logement précis se joue ensuite sur son prix réel, ses travaux, ses charges, sa vacance et votre imposition.
Une autorisation est-elle nécessaire pour louer en meublé ?
Pas pour une location meublée à l'année servant de résidence principale au locataire, sauf dans les communes qui ont mis en place un permis de louer. La location touristique de courte durée relève d'un autre régime, avec déclaration et parfois numéro d'enregistrement ou changement d'usage : la mairie est l'interlocuteur à consulter.
Le régime fiscal dépend-il de la ville ?
Non, il est national. En 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de loyers avec un abattement de 50 % ; le réel déduit les charges effectives et l'amortissement du bien. Le second l'emporte en général dès que charges et amortissement dépassent la moitié des recettes.
Studio, T2 ou plus grand : que vise un investisseur en meublé ?
Les petites surfaces concentrent la demande en meublé, portée par les étudiants, les jeunes actifs et les salariés en déplacement, et affichent le loyer au m² le plus haut. Avant d'acheter, mesurez la demande de la commune : présence d'un campus, bassin d'emploi, desserte.
Faut-il déclarer son activité de loueur en meublé ?
Oui. Louer meublé est une activité commerciale au sens fiscal : elle s'enregistre sur le guichet unique des formalités des entreprises, qui délivre un SIRET. Les recettes se déclarent ensuite chaque année, sur la 2042 C PRO au micro-BIC ou sur la liasse 2031 au réel.
Quelle est la fraîcheur des données publiées pour Beauvais ?
Les prix viennent des Statistiques DVF d'Etalab (mise à jour de juillet 2026, ventes sur cinq ans), les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste officielle en vigueur au 26 juin 2026. Chaque source est reliée depuis la page.
Le classement complet se lit sur la page où investir en LMNP dans l'Oise, qui situe chaque commune du département face à la moyenne française. Le comparatif régional se trouve sur où investir en LMNP dans les Hauts-de-France.