LMNP ou LMP : les deux seuils qui font basculer le statut

Le passage de non professionnel (LMNP) à professionnel (LMP) ne se décide pas : il s'impose dès que deux seuils sont franchis, et il bouleverse la fiscalité comme la protection sociale. Les critères sont nationaux, mais ils sont atteints plus vite dans les villes où les loyers sont élevés. Voici comment se situer.

Deux conditions, toutes deux nécessaires

D'après l'article 155 du CGI, tel que le BOFiP le commente, le bailleur devient professionnel lorsque les deux critères sont réunis :

les recettes annuelles de location meublée du foyer excèdent 23 000 € ;
et ces recettes dépassent les autres revenus d'activité du foyer (salaires, bénéfices, pensions de retraite).

Un seul critère manquant suffit à rester LMNP : un salarié qui perçoit 30 000 € de loyers meublés pour 45 000 € de salaire demeure non professionnel.

Le même seuil, atteint plus vite dans les villes chères

Le plafond de 23 000 € est identique partout, mais les loyers ne le sont pas. Dans une métropole où un studio se loue nettement plus cher que la moyenne nationale, deux ou trois logements suffisent à franchir la barre ; dans une ville moyenne, il en faut davantage. Le comparatif indique le loyer d'annonce de chaque commune : multiplié par douze et par le nombre de biens, il donne une estimation rapide de la distance qui sépare un bailleur du premier seuil.

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Professionnel ou non : les écarts de traitement

Point	LMNP	LMP
Déficit	Reporté sur les seuls bénéfices de location meublée non professionnelle	Imputable sur le revenu global, sous conditions
Protection sociale	Prélèvements sociaux sur le résultat	Cotisations sociales de travailleur indépendant
Plus-value	Régime des particuliers	Régime professionnel, avec exonération possible selon durée et recettes

Le détail se lit sur la fiche de Service Public consacrée aux revenus d'un meublé et dans la doctrine administrative publiée au BOFiP.

Trois situations

Claire touche un salaire de 42 000 € et 14 000 € de loyers meublés. Ses recettes restent en dessous de 23 000 € : elle est LMNP.
Marc, cadre payé 60 000 €, encaisse 30 000 € de loyers. Le premier seuil est franchi, pas le second, puisque son salaire reste plus élevé : il est LMNP.
Anne, à la retraite, perçoit 18 000 € de pension et 26 000 € de loyers. Les deux seuils sont dépassés : elle devient LMP.

La retraite, moment critique

C'est à ce moment que la bascule survient le plus souvent : les revenus d'activité diminuent, les loyers continuent. Un bailleur dont les recettes dépassent 23 000 € a intérêt à se projeter avant son départ, en mesurant le poids des cotisations sociales d'indépendant et le changement de régime de plus-value.

Anticiper plutôt que subir

Le changement joue automatiquement l'année où les deux conditions se vérifient : au départ en retraite, quand les revenus d'activité chutent, ou lors de l'achat d'un logement supplémentaire. Avant chaque acquisition ou chaque changement de situation, le calcul des deux seuils mérite d'être refait.

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Questions fréquentes

Dépasser 23 000 € de loyers suffit-il à devenir LMP ?

Non. Il faut aussi que les loyers l'emportent sur le reste des revenus d'activité du foyer : sans ce second critère, le statut ne change pas.

La pension d'un retraité pèse-t-elle dans le calcul des seuils ?

Oui, elle est prise en compte dans la comparaison. C'est pour cela que le départ en retraite provoque souvent un basculement.

Peut-on devenir LMP par simple choix ?

Non. Le statut résulte mécaniquement des deux seuils, sans option possible.

Le LMP est-il plus favorable ?

Selon les cas. Il autorise l'imputation d'un déficit sur le revenu global, mais déclenche des cotisations sociales d'indépendant, en général plus lourdes que les prélèvements sociaux.

Les deux seuils se calculent-ils pour chaque conjoint ?

Non, ils s'apprécient pour le foyer fiscal entier : les recettes de location meublée de tout le foyer sont comparées à ses autres revenus d'activité.

Que se passe-t-il si l'on devient LMP en cours de route ?

Le changement s'applique dès l'année où les deux conditions sont réunies. Il modifie le traitement social des revenus et le régime de la plus-value : un point à faire examiner lorsqu'il approche.

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