Statut LMNP : une règle nationale, des marchés locaux

De Lille à Marseille, un même texte régit le loueur en meublé non professionnel : l'article 155 du code général des impôts. Ce qui change d'une ville à l'autre, ce ne sont pas les règles mais les prix, les loyers et la demande. Ce guide expose le cadre commun à tous les investisseurs du pays, puis les démarches qui en découlent.

Un particulier qui exerce une activité commerciale

Aux yeux du fisc, louer un logement garni de ses meubles n'est pas un placement foncier mais une activité commerciale. Les loyers tombent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), là où une location vide produit des revenus fonciers. Le bailleur reste « non professionnel » tant qu'il n'atteint pas les critères du loueur professionnel, posés par l'article 155 du CGI, tel que le BOFiP le commente.

Le basculement vers le statut professionnel exige que deux seuils soient franchis la même année : des recettes de location meublée supérieures à 23 000 €, et supérieures au total des autres revenus d'activité du foyer (salaires, bénéfices, pensions). Qu'un seul manque, et l'on reste LMNP.

Ce que la loi entend par « meublé »

Un logement loué en résidence principale est réputé meublé lorsqu'il contient au moins l'équipement fixé par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : un lit avec couette ou couverture, des volets ou rideaux dans les chambres, des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur doté d'un compartiment congélation, la vaisselle et les ustensiles, une table et des sièges, des rangements, des luminaires et le matériel d'entretien.

Le bail meublé de résidence principale court sur un an, ramené à neuf mois sans reconduction pour un étudiant. Le bail mobilité, d'un à dix mois, s'adresse aux personnes en formation, en stage, en mission ou en mutation : une formule qui pèse davantage dans les villes de passage que dans les villes universitaires.

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Ce qui change vraiment d'une ville à l'autre

Le comparatif LMNP France le montre page après page : à statut égal, un studio ne rapporte pas la même chose selon la commune. Le prix médian au m², le loyer d'annonce et la part de locataires varient du simple au triple entre une métropole classée en zone A et une ville moyenne de zone B2. Le statut fixe le cadre ; l'adresse fixe le résultat.

D'où la méthode du site : exposer la règle une fois pour toutes dans ces guides, puis classer les villes sur leurs chiffres publics.

Les formalités, identiques partout

• Immatriculer l'activité dans les quinze jours sur le guichet unique des formalités d'entreprises, ce qui délivre un numéro SIRET utilisé pour toutes les déclarations.
• Retenir un régime : micro-BIC sans démarche, ou régime réel sur option (voir le guide consacré au choix du régime).
• Déclarer les recettes chaque printemps : 2042 C PRO au micro-BIC, liasse 2031 et annexes au réel.
• Régler la cotisation foncière des entreprises, sauf exonération (voir le guide sur la CFE).

Les devoirs du bailleur, du nord au sud

• Un contrat écrit conforme au bail type du meublé, accompagné de l'inventaire du mobilier et de l'état des lieux.
• Un logement décent : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être mis en location comme résidence principale, meublé ou non ; les logements F suivront en 2028.
• Une caution encadrée : le dépôt de garantie d'un bail meublé de résidence principale ne peut excéder deux mois de loyer hors charges.
• Les diagnostics à joindre au contrat : performance énergétique, électricité et gaz selon l'âge des installations, risques, plomb pour le bâti ancien.

En nom propre plutôt qu'en SCI

Le LMNP se pratique en nom propre ou en indivision. Passer par une SCI change la donne : la location meublée étant commerciale, une SCI qui l'exerce de façon habituelle bascule en principe à l'impôt sur les sociétés, avec un autre traitement de l'amortissement et de la plus-value. Ce montage s'étudie avant l'acte d'achat, jamais après.

Pourquoi le statut séduit autant d'investisseurs

• Un loyer supérieur à celui d'une location vide pour la même surface, dans toutes les villes du comparatif.
• Au régime réel, un amortissement qui réduit fortement, parfois à zéro, l'impôt sur les loyers pendant des années.
• Un bail d'un an (neuf mois pour un étudiant), plus souple que les trois ans du bail vide.
• Une plus-value traitée comme celle d'un particulier, abattements pour durée de détention compris.

Le statut en 2026

La loi de finances 2026, promulguée le 20 février 2026, laisse le socle du statut intact : le micro-BIC monte à 83 600 € de recettes pour les revenus 2026, l'abattement reste fixé à 50 % en location classique, et l'amortissement du régime réel survit à l'amendement qui voulait le plafonner.

Deux textes récents pèsent toutefois sur le calcul : la loi de finances 2025, qui fait revenir les amortissements déduits dans la plus-value de revente (hors résidences étudiantes, seniors et EHPAD), et la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, qui porte à 18,6 % les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée non professionnelle. Le détail figure sur la fiche de Service Public consacrée aux revenus d'un meublé.

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