Micro-BIC ou réel : le choix qui pèse plus que la ville

Entre deux villes au rendement brut proche, le régime fiscal fait souvent plus de différence que l'adresse. Le micro-BIC efface forfaitairement la moitié des loyers ; le régime réel exige une comptabilité mais retient les charges exactes et l'amortissement. Les chiffres 2026 et une méthode simple pour arbitrer, applicable partout en France.

Le micro-BIC : un forfait, trois plafonds

Sans démarche particulière, un loueur relève du micro-BIC tant que ses recettes ne dépassent pas les plafonds suivants (revenus 2026, source : la fiche de Service Public consacrée aux revenus d'un meublé) :

L'abattement tient lieu de charges : que vos dépenses soient faibles ou lourdes, seule la fraction restante est imposée. Pas de comptabilité, un report des recettes brutes sur la déclaration 2042 C PRO.

Le régime réel : dépenses exactes et amortissement

Au réel, le résultat part des dépenses réellement engagées : intérêts et frais du prêt, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, gestion, entretien, honoraires du comptable, CFE. Vient ensuite l'amortissement du bâti (le terrain en est exclu) et du mobilier, qui étale leur coût sur leur durée de vie.

L'amortissement ne peut ni créer ni aggraver un déficit : la part inutilisée se reporte sans limite de temps sur les bénéfices à venir. C'est par ce mécanisme que des loueurs de toute la France passent des années sans impôt sur leurs loyers.

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Un exemple chiffré

Un studio payé 120 000 €, loué 550 € par mois, soit 6 600 € de recettes annuelles, avec 2 400 € de charges (intérêts, taxe foncière, copropriété, assurance, comptable).

• Micro-BIC : 6 600 € après abattement de 50 % donnent 3 300 € imposables, à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
• Réel : 6 600 € moins 2 400 € de charges laissent 4 200 €. Un amortissement annuel d'environ 4 000 € (bâti hors terrain sur une trentaine d'années, meubles sur quelques années) ramène le résultat imposable près de 200 €.

Les durées et les bases d'amortissement se fixent dossier par dossier, le plus souvent avec un expert-comptable : l'exemple donne un ordre de grandeur, pas un barème.

Le déficit, un cas à part en meublé

Au réel, si les charges hors amortissement excèdent les recettes, le déficit ne vient pas réduire le revenu global : il s'impute sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivantes. L'amortissement suit sa propre règle : jamais de déficit, mais un report illimité. Autrement dit, le réel efface l'impôt sur les loyers, pas celui sur les salaires.

Changer de régime au fil de la détention

Le choix n'est pas définitif. Un bailleur peut rester au réel tant que court le crédit, puis revenir au micro-BIC lorsque intérêts et amortissement se réduisent, ou faire l'inverse après de lourds travaux. Chaque bascule a des effets sur le suivi des amortissements et se prépare avec la personne qui tient la comptabilité.

Des déductions souvent oubliées

• Les frais de notaire et d'agence, déductibles ou amortissables selon l'option choisie.
• Les frais de dossier et de garantie du prêt, ainsi que l'assurance emprunteur.
• La CFE, la taxe foncière (hors ordures ménagères refacturées), l'assurance propriétaire non occupant.
• Le petit équipement, le ménage entre deux locataires, les annonces.
• La note du comptable, ainsi que les frais de tenue du compte réservé à la location.

Où le réel l'emporte, où le micro-BIC suffit

La règle tient en une ligne : le réel devient gagnant dès que charges et amortissement dépassent la moitié des loyers, c'est-à-dire le forfait du micro-BIC. Un bien financé à crédit franchit ce seuil presque à coup sûr les premières années. Le micro-BIC garde son intérêt pour un logement payé comptant, peu chargé, ou pour de petites recettes.

Vu de France entière, le réel pèse d'autant plus lourd que la ville est chère : plus le prix d'achat est élevé, plus la base d'amortissement l'est, et plus l'écart avec le forfait se creuse. Dans une commune bon marché au rendement brut élevé, l'avantage du réel existe aussi, mais le micro-BIC y laisse moins de marge sur la table.

Pensez enfin à la sortie : depuis 2025, les amortissements déduits au réel majorent la plus-value imposable à la revente, sauf en résidence étudiante, seniors ou EHPAD. Le guide sur la revente détaille ce point ; le site impots.gouv.fr publie les règles générales.

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