CFE et location meublée : l'impôt local qui varie d'une commune à l'autre

Voilà un impôt qui donne raison à la vue France : la cotisation foncière des entreprises (CFE) frappe la location meublée parce qu'elle est commerciale, mais son montant dépend de chaque commune. Beaucoup de bailleurs la découvrent avec le premier avis. Ce guide explique qui la doit, comment elle se calcule et dans quels cas on y échappe.

Un impôt dû commune par commune

Professionnel ou non, le loueur en meublé est en principe redevable de la CFE dans chaque commune où il loue. L'assiette est la valeur locative du logement, à laquelle s'applique un taux voté par la commune ou l'intercommunalité. Lorsque cette base est modeste, c'est une cotisation minimum qui s'applique ; son montant, fixé localement, varie selon le niveau des recettes.

D'où des écarts notables sur le territoire : deux studios identiques, l'un dans une grande ville, l'autre dans une commune rurale, ne génèrent pas la même CFE. Pour un petit logement, l'avis dans l'espace professionnel est le seul moyen d'en connaître le montant exact.

Les cas d'exonération

• Recettes modestes : en dessous de 5 000 € de recettes ou de chiffre d'affaires annuel, la cotisation minimum n'est pas due.
• Année de création : aucune CFE n'est réclamée l'année où l'activité démarre.
• Location d'une partie de sa propre résidence principale, à loyer raisonnable : une exonération peut s'appliquer.
• Par délibération, une commune peut aussi dispenser de CFE les meublés de tourisme classés ou les chambres d'hôtes, ce qui creuse encore les écarts entre territoires.

Le détail des règles figure sur la fiche de Service Public Entreprendre sur la CFE.

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Un cas concret

Un bailleur loue deux studios et encaisse 12 000 € de loyers par an. Au-dessus du seuil de 5 000 €, il n'échappe pas à la cotisation minimum. Si la valeur locative de ses logements est faible, c'est cette cotisation minimum, dans la tranche correspondant à ses recettes, que la commune lui réclamera. Son montant diffère sensiblement d'une ville à l'autre ; seul l'avis disponible dans l'espace professionnel donne le chiffre.

Deux villes, deux cotisations

La CFE se paie dans chaque commune où l'on loue. Un investisseur qui détient un studio à Angers et un autre à Nantes reçoit deux avis distincts, calculés selon les taux et les minimums propres à chacune des deux villes. Le comparatif LMNP France n'affiche pas la CFE, mais il rappelle que la commune choisie n'est pas neutre sur cet impôt.

Déclarer, consulter, payer

L'immatriculation au guichet unique suffit en général à déclencher l'imposition ; un formulaire 1447-C peut être demandé pour la première année. L'avis n'arrive pas par la poste : il se consulte dans l'espace professionnel d'impots.gouv.fr, et le règlement s'effectue en ligne, en principe avant le 15 décembre.

Au régime réel, la CFE rejoint la liste des charges déductibles du résultat de location.

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