Amortissement LMNP : le mécanisme qui gomme l'impôt sur les loyers

Dans chaque commune du comparatif, l'amortissement explique pourquoi un bailleur en meublé peut encaisser des loyers sans payer d'impôt pendant des années. Réservé au régime réel, il déduit chaque année une fraction du prix du logement et des meubles. La loi de finances 2026 l'a laissé intact ; la loi de finances 2025 en a modifié l'effet à la revente.

Une charge comptable, sans sortie d'argent

Murs, équipements, meubles : tout perd de la valeur avec les années. Au régime réel, cette perte de valeur se répartit sur leur durée d'utilisation et vient diminuer le résultat de l'année, alors qu'aucune dépense n'a été réglée. L'impôt baisse ; la trésorerie, elle, ne bouge pas. C'est la définition même d'une charge comptable.

La base amortissable, poste par poste

• Le bâti : le prix payé, frais de notaire inclus selon l'option retenue, moins la valeur du terrain.
• Le terrain, jamais amortissable : sa quote-part est retirée de la base, souvent entre 10 et 20 % pour un appartement, davantage pour une maison, et toujours justifiable.
• Les meubles et équipements : literie, électroménager, vaisselle, amortis sur quelques années.
• Les travaux d'amélioration ou d'agrandissement : amortis sur leur propre durée ; l'entretien courant et les réparations passent en charges l'année du paiement.

Dans la pratique, le bâti se découpe en composants (structure, toiture, installations, agencements) dotés chacun de leur durée. La cohérence de ce découpage doit pouvoir être défendue : c'est l'une des raisons de confier le dossier à un expert-comptable.

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Vu de France : l'amortissement suit le prix du m²

La base d'amortissement, c'est le prix d'achat hors terrain. Dans une métropole où l'appartement se paie deux fois plus cher que dans une ville moyenne, la déduction annuelle est elle aussi doublée, pour un loyer qui, lui, ne double pas. Résultat : dans les villes chères, le réel neutralise l'impôt plus longtemps ; dans les villes bon marché, le bénéfice imposable réapparaît plus tôt, mais le rendement brut est plus élevé. Les deux lectures se complètent, et le comparatif donne le prix médian qui sert de point de départ.

La borne : aucun déficit par amortissement

L'amortissement ne fabrique pas de déficit. Il s'impute uniquement dans la limite du bénéfice qui subsiste après les autres charges. Ce qui n'a pas pu être déduit n'est pas perdu : la fraction excédentaire se reporte sans limitation de durée et réduira les bénéfices des exercices suivants.

Un plan d'amortissement type

Studio payé 130 000 € frais compris, dont 15 % de terrain, plus 5 000 € de meubles. Ventilation indicative :

Ces durées et cette répartition reprennent des usages courants ; elles doivent coller au bien réel et pouvoir être justifiées devant l'administration.

Les faux pas classiques

• Inclure le terrain dans la base : la faute la plus fréquente, et elle est proscrite.
• Raccourcir les durées pour gonfler la dotation : elles doivent refléter l'usage réel.
• Perdre la trace des amortissements reportés : non repris dans les liasses suivantes, ils disparaissent de fait.
• Négliger la revente : depuis 2025, chaque euro amorti alourdit la plus-value imposable, sauf en résidence services.

Depuis 2025, un retour à la revente

Pour les cessions intervenues à compter du 15 février 2025, la loi de finances 2025 réintègre les amortissements déduits dans la plus-value : ils réduisent le prix d'acquisition retenu, donc augmentent la plus-value imposable. Seuls y échappent les lots en résidence services pour étudiants, résidence seniors ou EHPAD. Le mode de calcul général est présenté sur la fiche de Service Public sur les plus-values immobilières.

L'intérêt du mécanisme demeure : l'impôt est allégé pendant toute la détention, et les abattements pour durée continuent de réduire la plus-value jusqu'à l'exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

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