LMNP dans le Var : le classement des villes par rendement
Chères ou abordables, tendues ou détendues : les communes du département du Var ne se valent pas pour un investisseur en meublé. Le tableau ci-dessous les ordonne, chiffres publics à l'appui.
- 3 400 communes classées sur les mêmes sources publiques
- Chaque ville située face à son département et à la France
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Un projet LMNP Var ?
Le département du Var dans le comparatif national du meublé
Prix d'achat
Médiane des ventes d'appartements sur cinq ans dans chaque commune, selon les Statistiques DVF, comparée au niveau national.
Loyer d'annonce
Loyer moyen au m² charges comprises, tous appartements et petites surfaces, d'après la Carte des loyers.
Rendement brut
Douze mois de loyer rapportés au prix d'achat : l'indicateur qui classe les communes du département du Var entre elles et face à la France.
Choisir une ville du département du Var pour un LMNP, c'est arbitrer entre des profils opposés : La Crau. Les prix et les loyers n'y suivent pas la même pente, et le classement national le montre.
À l'intérieur d'un même département, le rendement brut peut aller du simple au double : là où le m² est cher, le pourcentage est faible mais la relocation rapide ; là où il est bon marché, c'est l'inverse.
Le cadre fiscal 2026 du LMNP
Micro-BIC contre réel : le premier efface forfaitairement la moitié des loyers jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026 ; le second déduit les dépenses réelles et l'amortissement, ce qui suffit souvent à neutraliser l'impôt pendant des années.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales en 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € en meublé de tourisme sans classement | Sans plafond |
| Déduction | Forfait de 50 % (30 % pour un meublé de tourisme non classé) | Charges effectives et amortissement |
| Amortissement | Aucun | Logement (terrain exclu) et meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse 2031-SD et annexes 2033 |
| Tenue d'une comptabilité | Non | Obligatoire, souvent déléguée à un cabinet |
| Plus-value de cession | Régime des particuliers | Particuliers, avec réintégration des amortissements |
Où que se trouve le logement, les loyers meublés non professionnels subissent 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.
Revendre un meublé depuis 2025
Pour les ventes conclues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel reviennent dans le calcul de la plus-value imposable. Celle-ci reste imposée selon le régime des particuliers, abattements pour durée de détention compris.
Les investisseurs qui conservent leur bien longtemps restent les mieux servis par le LMNP, grâce aux abattements pour durée de détention.
Votre projet LMNP dans le département du Var
Que vous ayez déjà retenu une commune du classement ou seulement fixé une enveloppe, un partenaire spécialisé peut étudier le projet sans rien vous facturer.
Le rendement brut ignore les charges de copropriété, la taxe foncière et les travaux : réclamez ces chiffres avant toute offre.
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Ce que coûte et rapporte un appartement dans le Var
Dans le Var, le prix médian d'un appartement atteint 3 679 € le m² (71 001 ventes en cinq ans) et le loyer d'annonce moyen 15,0 € le m² par mois, charges comprises. Le rendement brut indicatif ressort à 4,9 %, contre 5,3 % en France. Côté tension du marché, la majorité des communes se rangent en zone A.
Le rendement brut colle à la moyenne française (5,3 %) ; les écarts se creusent surtout d'une commune à l'autre.
Le classement des communes du Var
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| La Crau | 3 567 € | 15,9 € | 5,3 % | A |
À retenir : la règle du LMNP est nationale. D'un territoire à l'autre, seuls bougent les prix, les loyers et, pour la location touristique, les décisions de chaque commune.
Prix, loyers et rendement : Var comparé à la France
| Indicateur | Var / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 3 679 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 15,0 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 17,2 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 4,9 %5,3 % |
Le LMNP dans le département du Var : les questions qui reviennent
Quelle commune du département du Var offre le meilleur rendement en LMNP ?
Le tableau de cette page ordonne les communes du département du Var par rendement brut indicatif, prix et loyer. Les premières du classement sont souvent celles où le m² est bon marché ; vérifiez aussi la taille du marché, le zonage et la demande locative avant d'arrêter un choix.
La fiscalité du meublé varie-t-elle selon le département ?
Non. Statut, micro-BIC, régime réel et imposition de la plus-value sont fixés par la loi pour tout le pays. Les différences entre territoires tiennent aux prix, aux loyers, au zonage et, pour la courte durée, aux règles propres à chaque commune.
Sur quelles sources repose le classement du département du Var ?
Les prix sortent des Statistiques DVF publiées par Etalab, les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste officielle des communes. La méthode de calcul est décrite sur la page sources et méthode.
Louer en meublé dans le département du Var impose-t-il de prendre un comptable ?
La loi ne l'impose pas. Au micro-BIC, une case suffit sur la déclaration. Au régime réel, la liasse et le plan d'amortissement demandent de la rigueur : la plupart des loueurs délèguent ce travail à un expert-comptable, dont les honoraires sont déductibles.
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