Revendre un LMNP : la plus-value depuis la réforme de 2025

La revente est le juge de paix d'un investissement en meublé, et c'est là que la loi de finances 2025 a déplacé les lignes pour les loueurs au régime réel. Dans une ville où les prix montent comme dans une ville où ils stagnent, les règles ci-dessous s'appliquent à toute cession conclue en 2026.

Toujours le régime des particuliers

Le loueur non professionnel vend comme n'importe quel particulier : sa plus-value, différence entre le prix de cession et le prix d'achat majoré de certains frais, bénéficie des abattements pour durée de détention. L'impôt sur le revenu disparaît après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30 ans. Le calcul complet est décrit sur la fiche de Service Public sur les plus-values immobilières.

Le retour des amortissements dans la plus-value

Pour toute vente signée depuis le 15 février 2025, les amortissements admis en déduction au régime réel sont retranchés du prix d'acquisition retenu. La plus-value imposable augmente donc du montant exact de ce qui a été amorti.

Illustration : un logement acheté 150 000 € et cédé 180 000 €, après 40 000 € d'amortissements déduits. Avant la réforme, la plus-value brute s'élevait à 30 000 € ; elle se calcule désormais sur 180 000 moins (150 000 moins 40 000), soit 70 000 €, avant abattements pour durée de détention.

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Qui échappe à la règle

Les logements situés en résidence services pour étudiants, en résidence seniors ou en EHPAD ne sont pas concernés. Les loueurs au micro-BIC non plus : n'ayant rien amorti, ils n'ont rien à réintégrer.

Ville qui monte, ville qui stagne : deux lectures

Le comparatif affiche pour chaque commune l'évolution du prix médian depuis 2021. Dans une ville où le m² a progressé, la plus-value réelle existe et la réintégration s'ajoute à un gain ; dans une ville où les prix ont reculé, la réintégration peut faire apparaître une plus-value imposable alors que le bien se revend au prix d'achat, voire en dessous. Dans les deux cas, l'économie d'impôt réalisée pendant la location reste acquise ; c'est le solde sur toute la durée qui compte.

Exemple complet, douze ans après l'achat

Reprenons le logement acheté 150 000 € et revendu 180 000 € au bout de douze ans, avec 40 000 € d'amortissements déduits. Plus-value brute après réintégration : 70 000 € (les majorations forfaitaires du prix d'achat sont laissées de côté pour la clarté).

Soit près de 18 360 € au total. Sans réintégration, la plus-value brute se serait limitée à 30 000 €, pour un impôt d'environ 7 870 €. Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe vient s'ajouter.

Réduire l'impôt de sortie : quatre pistes

• Détenir plus longtemps : les abattements accélèrent, jusqu'à l'exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans.
• Archiver les factures de travaux : dans certains cas, elles majorent le prix d'acquisition retenu, sans double emploi avec ce qui a déjà été déduit ou amorti.
• Privilégier une résidence services dès l'achat si le projet s'y prête : elles restent hors réintégration.
• Simuler avant de signer, en comparant avec une vente décalée d'un ou deux ans.

Le réel garde-t-il son intérêt ?

Le plus souvent, oui. Les abattements pour durée de détention rognent ensuite la plus-value supplémentaire, et l'avantage annuel du réel se cumule année après année. Le calcul se tend surtout en cas de revente rapide, où une part de l'économie peut être reprise. Depuis 2025, un projet LMNP se raisonne de l'achat à la vente, pas seulement sur les premières années de loyers.

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