LMNP dans la Seine-Saint-Denis : le classement des villes par rendement
Le département de la Seine-Saint-Denis vu du ciel : prix médians DVF, loyers d'annonce et zonage ABC de chaque commune, rassemblés pour repérer où le LMNP rapporte le plus et où la demande tient le mieux.
- 3 400 communes classées sur les mêmes sources publiques
- Chaque ville située face à son département et à la France
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Un projet LMNP Seine-Saint-Denis ?
Le département de la Seine-Saint-Denis dans le comparatif national du meublé
Prix d'achat
Médiane des ventes d'appartements sur cinq ans dans chaque commune, selon les Statistiques DVF, comparée au niveau national.
Loyer d'annonce
Loyer moyen au m² charges comprises, tous appartements et petites surfaces, d'après la Carte des loyers.
Rendement brut
Douze mois de loyer rapportés au prix d'achat : l'indicateur qui classe les communes du département de la Seine-Saint-Denis entre elles et face à la France.
Vu de France entière, le département de la Seine-Saint-Denis (93) juxtapose des marchés locatifs qui n'ont pas grand-chose en commun. Le Pré-Saint-Gervais, sa commune la plus peuplée avec environ 16 865 habitants, donne le ton ; Le Pré-Saint-Gervais complètent le peloton de tête.
À l'intérieur d'un même département, le rendement brut peut aller du simple au double : là où le m² est cher, le pourcentage est faible mais la relocation rapide ; là où il est bon marché, c'est l'inverse.
Le cadre fiscal 2026 du LMNP
Au Pré-Saint-Gervais comme dans la plus petite commune du département, le cadre est national : micro-BIC jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026 (abattement de 50 %), ou régime réel avec amortissement.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales en 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € en meublé de tourisme sans classement | Sans plafond |
| Déduction | Forfait de 50 % (30 % pour un meublé de tourisme non classé) | Charges effectives et amortissement |
| Amortissement | Aucun | Logement (terrain exclu) et meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse 2031-SD et annexes 2033 |
| Tenue d'une comptabilité | Non | Obligatoire, souvent déléguée à un cabinet |
| Plus-value de cession | Régime des particuliers | Particuliers, avec réintégration des amortissements |
Exception à la règle commune : sans classement, un meublé de tourisme sort du micro-BIC au-delà de 15 000 € de recettes en 2026, et son abattement tombe à 30 %.
Préparer la sortie de l'investissement
La loi de finances pour 2025 a fait entrer les amortissements dans la plus-value de revente. Les abattements pour durée de détention demeurent : plus d'impôt sur le revenu après 22 ans, plus de prélèvements sociaux après 30 ans.
Les logements en résidence étudiante, en résidence seniors ou en EHPAD restent en dehors de cette réintégration.
Soumettre votre projet
Une minute suffit pour décrire votre projet ; un partenaire spécialisé vous recontacte, et la suite vous appartient.
Avant d'acheter, lisez le diagnostic de performance énergétique : depuis 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé en résidence principale, meublé ou non.
Un meublé dans le département de la Seine-Saint-Denis ? Un partenaire spécialisé peut l'étudier sans frais ni engagement.
Ce que coûte et rapporte un appartement dans la Seine-Saint-Denis
Prix médian des appartements dans la Seine-Saint-Denis : 4 167 € le m², contre 3 342 € pour la France. Loyer d'annonce : 20,1 € le m², 23,0 € en T1-T2, soit un rendement brut indicatif de 5,8 %. 39 communes du département sont classées ici.
Le rendement brut colle à la moyenne française (5,3 %) ; les écarts se creusent surtout d'une commune à l'autre.
Le classement des communes de la Seine-Saint-Denis
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| Le Pré-Saint-Gervais | 6 480 € | 24,7 € | 4,6 % | A bis |
Ces indicateurs sont des moyennes : un logement donné peut s'en éloigner nettement selon son quartier, son état et sa surface.
Prix, loyers et rendement : Seine-Saint-Denis comparé à la France
| Indicateur | Seine-Saint-Denis / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 4 167 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 20,1 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 23,0 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 5,8 %5,3 % |
Le LMNP dans le département de la Seine-Saint-Denis : les questions qui reviennent
Quelle commune du département de la Seine-Saint-Denis offre le meilleur rendement en LMNP ?
Le tableau de cette page ordonne les communes du département de la Seine-Saint-Denis par rendement brut indicatif, prix et loyer. Les premières du classement sont souvent celles où le m² est bon marché ; vérifiez aussi la taille du marché, le zonage et la demande locative avant d'arrêter un choix.
La fiscalité du meublé varie-t-elle selon le département ?
Non. Statut, micro-BIC, régime réel et imposition de la plus-value sont fixés par la loi pour tout le pays. Les différences entre territoires tiennent aux prix, aux loyers, au zonage et, pour la courte durée, aux règles propres à chaque commune.
Sur quelles sources repose le classement du département de la Seine-Saint-Denis ?
Les prix sortent des Statistiques DVF publiées par Etalab, les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste officielle des communes. La méthode de calcul est décrite sur la page sources et méthode.
Louer en meublé dans le département de la Seine-Saint-Denis impose-t-il de prendre un comptable ?
La loi ne l'impose pas. Au micro-BIC, une case suffit sur la déclaration. Au régime réel, la liasse et le plan d'amortissement demandent de la rigueur : la plupart des loueurs délèguent ce travail à un expert-comptable, dont les honoraires sont déductibles.
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Le comparatif régional se lit sur la page le classement LMNP en Île-de-France.
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