LMNP à Paris : le classement des villes par rendement
Chères ou abordables, tendues ou détendues : les communes du département de Paris ne se valent pas pour un investisseur en meublé. Le tableau ci-dessous les ordonne, chiffres publics à l'appui.
- 3 400 communes classées sur les mêmes sources publiques
- Chaque ville située face à son département et à la France
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Un projet LMNP Paris ?
Le département de Paris dans le comparatif national du meublé
Prix d'achat
Médiane des ventes d'appartements sur cinq ans dans chaque commune, selon les Statistiques DVF, comparée au niveau national.
Loyer d'annonce
Loyer moyen au m² charges comprises, tous appartements et petites surfaces, d'après la Carte des loyers.
Rendement brut
Douze mois de loyer rapportés au prix d'achat : l'indicateur qui classe les communes du département de Paris entre elles et face à la France.
Choisir une ville du département de Paris pour un LMNP, c'est arbitrer entre des profils opposés : Paris. Les prix et les loyers n'y suivent pas la même pente, et le classement national le montre.
Les grandes villes attirent étudiants et jeunes actifs, premiers clients du meublé ; les communes plus modestes se distinguent par un prix d'entrée plus bas, avec une demande qui reste à prouver.
Le cadre fiscal 2026 du LMNP
Micro-BIC contre réel : le premier efface forfaitairement la moitié des loyers jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026 ; le second déduit les dépenses réelles et l'amortissement, ce qui suffit souvent à neutraliser l'impôt pendant des années.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales en 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € en meublé de tourisme sans classement | Sans plafond |
| Déduction | Forfait de 50 % (30 % pour un meublé de tourisme non classé) | Charges effectives et amortissement |
| Amortissement | Aucun | Logement (terrain exclu) et meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse 2031-SD et annexes 2033 |
| Tenue d'une comptabilité | Non | Obligatoire, souvent déléguée à un cabinet |
| Plus-value de cession | Régime des particuliers | Particuliers, avec réintégration des amortissements |
Où que se trouve le logement, les loyers meublés non professionnels subissent 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.
Plus-value : la réforme qui change le calcul
Pour les ventes conclues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel reviennent dans le calcul de la plus-value imposable. Celle-ci reste imposée selon le régime des particuliers, abattements pour durée de détention compris.
Les logements en résidence étudiante, en résidence seniors ou en EHPAD restent en dehors de cette réintégration.
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Avant d'acheter, lisez le diagnostic de performance énergétique : depuis 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé en résidence principale, meublé ou non.
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Le département de Paris face à la France
À Paris, le prix médian d'un appartement atteint 10 238 € le m² (150 835 ventes en cinq ans) et le loyer d'annonce moyen 32,1 € le m² par mois, charges comprises. Le rendement brut indicatif ressort à 3,8 %, contre 5,3 % en France. Côté tension du marché, la majorité des communes se rangent en zone A bis.
Soit 1,5 point(s) en dessous de la moyenne nationale (5,3 %) : des prix élevés compriment le rendement, en échange d'un marché souvent plus tendu.
Le classement des communes de Paris
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| Paris | 10 470 € | 32,1 € | 3,7 % | A bis |
Ces indicateurs sont des moyennes : un logement donné peut s'en éloigner nettement selon son quartier, son état et sa surface.
Paris dans l'échelle nationale
| Indicateur | Paris / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 10 238 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 32,1 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 34,0 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 3,8 %5,3 % |
Le LMNP dans le département de Paris : les questions qui reviennent
Quelle commune du département de Paris offre le meilleur rendement en LMNP ?
Le tableau de cette page ordonne les communes du département de Paris par rendement brut indicatif, prix et loyer. Les premières du classement sont souvent celles où le m² est bon marché ; vérifiez aussi la taille du marché, le zonage et la demande locative avant d'arrêter un choix.
La fiscalité du meublé varie-t-elle selon le département ?
Non. Statut, micro-BIC, régime réel et imposition de la plus-value sont fixés par la loi pour tout le pays. Les différences entre territoires tiennent aux prix, aux loyers, au zonage et, pour la courte durée, aux règles propres à chaque commune.
Sur quelles sources repose le classement du département de Paris ?
Les prix sortent des Statistiques DVF publiées par Etalab, les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste officielle des communes. La méthode de calcul est décrite sur la page sources et méthode.
Louer en meublé dans le département de Paris impose-t-il de prendre un comptable ?
La loi ne l'impose pas. Au micro-BIC, une case suffit sur la déclaration. Au régime réel, la liasse et le plan d'amortissement demandent de la rigueur : la plupart des loueurs délèguent ce travail à un expert-comptable, dont les honoraires sont déductibles.
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Ce département appartient à la région Île-de-France : la page le classement LMNP en Île-de-France met tous ses départements en concurrence.
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