LMNP à La Crau : la ville face aux moyennes françaises
Lecture nationale du marché de La Crau : chaque indicateur de la commune est replacé dans l'échelle du département et de la France, puis complété par les règles 2026 qui s'appliquent à tout loueur en meublé.
- Position nationale : prix, loyers et rendement de La Crau comparés au département et à la France, sur des sources publiques citées.
- Cadre 2026 : micro-BIC, réel, amortissement et plus-value, relus sur les textes après chaque loi de finances.
- Étude sans frais : un partenaire spécialisé examine votre projet si vous le demandez, sans engagement.
Un projet LMNP à La Crau ?
À La Crau (19 179 habitants, département du Var), la location meublée répond à des besoins identifiables : un salarié du bassin d'emploi, un apprenti, un professionnel en mission de quelques mois. Le marché est étroit, mais il n'est pas vide.
Le recensement de l'Insee situe la demande : 32 % des 8 525 ménages de La Crau louent leur logement, et 23 % s'adressent à un bailleur privé, le segment où se joue le meublé.
Deux indicateurs complètent le tableau : 14 % de petites surfaces (une ou deux pièces) dans les résidences principales, et 3,4 % de logements vacants.
D'un bout à l'autre du pays, le constat est le même : à surface égale, un petit logement meublé se loue plus cher qu'un logement vide. C'est le premier ressort du LMNP, avant même la fiscalité.
Que vous ayez repéré un bien ou seulement fixé un budget, le formulaire suffit : un partenaire spécialisé revient vers vous pour en discuter.
Un logement bien situé et correctement meublé se reloue en quelques jours : chaque semaine de vacance évitée se lit directement dans le rendement.
Ce que vaut et ce que rapporte un appartement à La Crau
En cinq ans, 283 ventes d'appartements ont été recensées à La Crau, pour un prix médian de 3 567 € le m². Le loyer moyen des annonces atteint 15,9 € le m² par mois charges comprises : rendement brut indicatif, 5,3 %.
Pour un studio de 25 m², les moyennes de La Crau indiquent un loyer d'environ 450 € par mois charges comprises et un prix d'acquisition voisin de 89 000 €.
Son classement en zone A place La Crau parmi les marchés où se loger est difficile. Pour un bailleur, c'est la quasi-certitude d'une vacance réduite.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
La fiscalité du meublé en 2026, d'un département à l'autre
La location meublée s'impose dans la catégorie des BIC. Le micro-BIC concerne les recettes inférieures à 83 600 € en 2026 et applique 50 % d'abattement ; le meublé de tourisme non classé est ramené à 15 000 € de plafond et 30 % d'abattement.
Retenir le réel, c'est produire une comptabilité, liasse 2031 et annexes 2033, le plus souvent avec un expert-comptable. En retour, l'amortissement du logement (hors terrain) et des meubles s'ajoute aux charges ; il ne crée pas de déficit mais se reporte sans limite.
Vigilance sur le calendrier : l'option pour le réel se formule dans les délais et vaut pour l'année entière. Les calculs se font avant la déclaration du printemps, pas pendant.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales en 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € en meublé de tourisme sans classement | Sans plafond |
| Déduction | Forfait de 50 % (30 % pour un meublé de tourisme non classé) | Charges effectives et amortissement |
| Amortissement | Aucun | Logement (terrain exclu) et meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse 2031-SD et annexes 2033 |
| Tenue d'une comptabilité | Non | Obligatoire, souvent déléguée à un cabinet |
| Plus-value de cession | Régime des particuliers | Particuliers, avec réintégration des amortissements |
Préparer la revente d'un bien loué en LMNP
Céder un bien loué en LMNP relève du régime des plus-values des particuliers : l'abattement pour durée de détention efface l'impôt sur le revenu après 22 ans et les prélèvements sociaux après 30 ans.
La loi de finances 2025 a instauré une réintégration : les amortissements pratiqués pendant la location diminuent le prix d'achat retenu pour les cessions postérieures au 15 février 2025. La plus-value taxable en sort mécaniquement augmentée.
Exception importante : les logements en résidence services pour étudiants, résidence seniors ou EHPAD échappent à cette réintégration.
LMNP : les trois familles de biens
Le bien type du LMNP reste la petite surface. Près d'une université ou d'une gare, un studio se reloue en quelques jours. Il faut en revanche composer avec des changements de locataires fréquents et l'entretien qui va avec.
Entre le studio et le logement familial, le T2 tient une place utile : loyer soutenu, séjours plus longs, liquidité correcte à la revente. C'est souvent le deuxième achat de l'investisseur en meublé.
En résidence gérée, vous achetez un lot et le confiez à un exploitant sous bail commercial. Aucun locataire à chercher ; en revanche, la santé financière du gestionnaire et les clauses de renouvellement font tout le risque.
La décence énergétique concerne les meublés comme les logements vides loués en résidence principale : interdiction de louer un logement classé G depuis 2025, extension aux logements F en 2028.
Pour en savoir plus sur la commune, son histoire et sa population, la page La Crau de Wikipédia complète ces chiffres.
Faites examiner votre projet LMNP par un partenaire spécialisé : une minute, aucun frais, aucun engagement.
La Crau face aux communes voisines
Sur les 19 communes voisines pour lesquelles un rendement se calcule, 8 dépassent La Crau (5,3 %). En haut du classement local : Carnoules, à 17 km, qui atteint 7,0 %.
Ces rendements sont bruts et calculés sur les moyennes de chaque commune : un appartement donné peut faire nettement mieux ou moins bien, selon son prix, son état et son adresse.
Où se situe La Crau sur l'échelle départementale et nationale
| Indicateur | La Crau / Var / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 3 567 €3 679 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 15,9 €15,0 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 17,9 €17,2 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 5,3 %4,9 %5,3 % |
Le m² à La Crau depuis 2021, face à la France
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 3 624 € |
| 2022 | 3 784 € |
| 2023 | 3 573 € |
| 2024 | 3 560 € |
| 2025 | 3 396 € |
Les appartements de La Crau ont perdu de la valeur : 3 624 € le m² en 2021, 3 396 € en 2025 (−6,3 %), contre +3,2 % en moyenne nationale. Un prix en repli soutient le rendement à l'entrée mais pèse sur la revente.
Sommet observé en 2022 : 3 784 € le m².
Votre propre calcul pour La Crau
Le calcul ci-dessous s'appuie sur les moyennes de La Crau pour un studio de 25 m². Ajustez prix, loyer, charges et taux d'emprunt pour obtenir le rendement net avant impôt du bien que vous visez ; rien ne quitte votre navigateur.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de La Crau pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Le LMNP en questions
La Crau se place-t-elle bien dans le classement LMNP ?
Le rendement brut indicatif de La Crau rapporte le loyer d'annonce moyen de la commune au prix médian de ses appartements ; la page le situe face au département et à la France. C'est un outil de comparaison entre villes. La rentabilité d'un logement précis se joue ensuite sur son prix réel, ses travaux, ses charges, sa vacance et votre imposition.
Une autorisation est-elle nécessaire pour louer en meublé ?
Pas pour une location meublée à l'année servant de résidence principale au locataire, sauf dans les communes qui ont mis en place un permis de louer. La location touristique de courte durée relève d'un autre régime, avec déclaration et parfois numéro d'enregistrement ou changement d'usage : la mairie est l'interlocuteur à consulter.
Le régime fiscal dépend-il de la ville ?
Non, il est national. En 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de loyers avec un abattement de 50 % ; le réel déduit les charges effectives et l'amortissement du bien. Le second l'emporte en général dès que charges et amortissement dépassent la moitié des recettes.
Studio, T2 ou plus grand : que vise un investisseur en meublé ?
Les petites surfaces concentrent la demande en meublé, portée par les étudiants, les jeunes actifs et les salariés en déplacement, et affichent le loyer au m² le plus haut. Avant d'acheter, mesurez la demande de la commune : présence d'un campus, bassin d'emploi, desserte.
Faut-il déclarer son activité de loueur en meublé ?
Oui. Louer meublé est une activité commerciale au sens fiscal : elle s'enregistre sur le guichet unique des formalités des entreprises, qui délivre un SIRET. Les recettes se déclarent ensuite chaque année, sur la 2042 C PRO au micro-BIC ou sur la liasse 2031 au réel.
Quelle est la fraîcheur des données publiées pour La Crau ?
Les prix viennent des Statistiques DVF d'Etalab (mise à jour de juillet 2026, ventes sur cinq ans), les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste officielle en vigueur au 26 juin 2026. Chaque source est reliée depuis la page.
Pour savoir où La Crau se classe parmi les communes du département, la page LMNP dans le Var ordonne toutes les villes étudiées par rendement, loyer et prix. Et à l'échelle régionale : LMNP en Provence-Alpes-Côte d'Azur.