LMNP dans les Pyrénées-Atlantiques : le classement des villes par rendement
Chères ou abordables, tendues ou détendues : les communes du département des Pyrénées-Atlantiques ne se valent pas pour un investisseur en meublé. Le tableau ci-dessous les ordonne, chiffres publics à l'appui.
- 3 400 communes classées sur les mêmes sources publiques
- Chaque ville située face à son département et à la France
- Un partenaire spécialisé pour étudier votre projet, sans frais
Un projet LMNP Pyrénées-Atlantiques ?
Le département des Pyrénées-Atlantiques dans le comparatif national du meublé
Prix d'achat
Médiane des ventes d'appartements sur cinq ans dans chaque commune, selon les Statistiques DVF, comparée au niveau national.
Loyer d'annonce
Loyer moyen au m² charges comprises, tous appartements et petites surfaces, d'après la Carte des loyers.
Rendement brut
Douze mois de loyer rapportés au prix d'achat : l'indicateur qui classe les communes du département des Pyrénées-Atlantiques entre elles et face à la France.
Choisir une ville du département des Pyrénées-Atlantiques pour un LMNP, c'est arbitrer entre des profils opposés : Pau, Bayonne, Biarritz. Les prix et les loyers n'y suivent pas la même pente, et le classement national le montre.
À l'intérieur d'un même département, le rendement brut peut aller du simple au double : là où le m² est cher, le pourcentage est faible mais la relocation rapide ; là où il est bon marché, c'est l'inverse.
Le cadre fiscal 2026 du LMNP
Micro-BIC contre réel : le premier efface forfaitairement la moitié des loyers jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026 ; le second déduit les dépenses réelles et l'amortissement, ce qui suffit souvent à neutraliser l'impôt pendant des années.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales en 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € en meublé de tourisme sans classement | Sans plafond |
| Déduction | Forfait de 50 % (30 % pour un meublé de tourisme non classé) | Charges effectives et amortissement |
| Amortissement | Aucun | Logement (terrain exclu) et meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse 2031-SD et annexes 2033 |
| Tenue d'une comptabilité | Non | Obligatoire, souvent déléguée à un cabinet |
| Plus-value de cession | Régime des particuliers | Particuliers, avec réintégration des amortissements |
Exception à la règle commune : sans classement, un meublé de tourisme sort du micro-BIC au-delà de 15 000 € de recettes en 2026, et son abattement tombe à 30 %.
Plus-value : la réforme qui change le calcul
Pour les ventes conclues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel reviennent dans le calcul de la plus-value imposable. Celle-ci reste imposée selon le régime des particuliers, abattements pour durée de détention compris.
Les logements en résidence étudiante, en résidence seniors ou en EHPAD restent en dehors de cette réintégration.
Du classement au projet
Que vous ayez déjà retenu une commune du classement ou seulement fixé une enveloppe, un partenaire spécialisé peut étudier le projet sans rien vous facturer.
Le rendement brut ignore les charges de copropriété, la taxe foncière et les travaux : réclamez ces chiffres avant toute offre.
Un meublé dans le département des Pyrénées-Atlantiques ? Un partenaire spécialisé peut l'étudier sans frais ni engagement.
Ce que coûte et rapporte un appartement dans les Pyrénées-Atlantiques
Prix médian des appartements dans les Pyrénées-Atlantiques : 3 257 € le m², contre 3 342 € pour la France. Loyer d'annonce : 12,9 € le m², 14,7 € en T1-T2, soit un rendement brut indicatif de 4,8 %. 47 communes du département sont classées ici.
Soit l'équivalent de la moyenne nationale (5,3 %) : un marché ni bradé, ni hors de prix.
Le classement des communes des Pyrénées-Atlantiques
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| Pau | 2 048 € | 12,0 € | 7,0 % | B1 |
| Bayonne | 4 022 € | 13,8 € | 4,1 % | B1 |
| Biarritz | 7 386 € | 16,4 € | 2,7 % | A |
Ces indicateurs sont des moyennes : un logement donné peut s'en éloigner nettement selon son quartier, son état et sa surface.
Pyrénées-Atlantiques dans l'échelle nationale
| Indicateur | Pyrénées-Atlantiques / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 3 257 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 12,9 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 14,7 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 4,8 %5,3 % |
Le LMNP dans le département des Pyrénées-Atlantiques : les questions qui reviennent
Quelle commune du département des Pyrénées-Atlantiques offre le meilleur rendement en LMNP ?
Le tableau de cette page ordonne les communes du département des Pyrénées-Atlantiques par rendement brut indicatif, prix et loyer. Les premières du classement sont souvent celles où le m² est bon marché ; vérifiez aussi la taille du marché, le zonage et la demande locative avant d'arrêter un choix.
La fiscalité du meublé varie-t-elle selon le département ?
Non. Statut, micro-BIC, régime réel et imposition de la plus-value sont fixés par la loi pour tout le pays. Les différences entre territoires tiennent aux prix, aux loyers, au zonage et, pour la courte durée, aux règles propres à chaque commune.
Sur quelles sources repose le classement du département des Pyrénées-Atlantiques ?
Les prix sortent des Statistiques DVF publiées par Etalab, les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste officielle des communes. La méthode de calcul est décrite sur la page sources et méthode.
Louer en meublé dans le département des Pyrénées-Atlantiques impose-t-il de prendre un comptable ?
La loi ne l'impose pas. Au micro-BIC, une case suffit sur la déclaration. Au régime réel, la liasse et le plan d'amortissement demandent de la rigueur : la plupart des loueurs délèguent ce travail à un expert-comptable, dont les honoraires sont déductibles.
Les bassins des Pyrénées-Atlantiques
Les communes classées sont réparties en 3 bassins de vie, chacun désigné par sa ville principale : une manière de comparer des marchés qui se font concurrence.
Point plein : page en ligne, cliquable. Point pâle : commune à venir. Taille selon la population · Sources : découpage administratif officiel, notre méthode
Secteur de Pau 1 commune en ligne
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