LMNP à Annecy : la ville face aux moyennes françaises
Annecy dans le comparatif LMNP France : ce que vaut un appartement, ce qu'il se loue, le rendement brut qui en ressort, et la position de la ville face aux communes voisines et au reste du pays.
- Position nationale : prix, loyers et rendement d'Annecy comparés au département et à la France, sur des sources publiques citées.
- Cadre 2026 : micro-BIC, réel, amortissement et plus-value, relus sur les textes après chaque loi de finances.
- Étude sans frais : un partenaire spécialisé examine votre projet si vous le demandez, sans engagement.
Un projet LMNP à Annecy ?
À 131 715 habitants, Annecy n'a ni les prix d'une métropole ni l'étroitesse d'un petit marché. Ce profil de ville moyenne attire des investisseurs venus de toute la France en quête d'un rendement plus élevé ; les indicateurs qui suivent disent si les loyers justifient cet intérêt.
Le recensement de l'Insee situe la demande : 49 % des 65 035 ménages d'Annecy louent leur logement, et 32 % s'adressent à un bailleur privé, le segment où se joue le meublé.
Deux indicateurs complètent le tableau : 30 % de petites surfaces (une ou deux pièces) dans les résidences principales, et 7,3 % de logements vacants.
Rentrée 2024 : 8 592 étudiants du supérieur à Annecy, 6,5 pour 100 habitants, un ratio qui permet de comparer la ville aux autres pôles universitaires du pays.
Avant de rêver d'un rendement, partez du loyer des annonces comparables dans le quartier, pas de celui que vous souhaiteriez. Cette discipline sépare les projets qui tiennent de ceux qui déçoivent.
Que vous ayez repéré un bien ou seulement fixé un budget, le formulaire suffit : un partenaire spécialisé revient vers vous pour en discuter.
Comparer deux villes au seul prix d'achat fausse le jugement. Le rendement brut, qui rapporte le loyer au prix, est le seul indicateur qui permette de les classer honnêtement.
Ce que vaut et ce que rapporte un appartement à Annecy
En cinq ans, 9 160 ventes d'appartements ont été recensées à Annecy, pour un prix médian de 5 101 € le m². Le loyer moyen des annonces atteint 20,4 € le m² par mois charges comprises : rendement brut indicatif, 4,8 %.
Pour un studio de 25 m², les moyennes d'Annecy indiquent un loyer d'environ 520 € par mois charges comprises et un prix d'acquisition voisin de 128 000 €.
Son classement en zone A place Annecy parmi les marchés où se loger est difficile. Pour un bailleur, c'est la quasi-certitude d'une vacance réduite.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
La fiscalité du meublé en 2026, d'un département à l'autre
Le micro-BIC est le régime d'office : jusqu'à 83 600 € de loyers perçus en 2026, l'abattement est de 50 %. Aucune comptabilité, une case à remplir sur la déclaration 2042 C PRO, et la même règle pour tous les départements.
Au réel, le résultat se calcule sur les dépenses effectives, auxquelles vient s'ajouter l'amortissement : chaque année, une fraction du prix du bâti (le terrain reste en dehors) et des meubles réduit le bénéfice. C'est ce mécanisme qui explique pourquoi tant de loueurs en meublé paient peu d'impôt.
L'option pour le réel n'a rien de rétroactif et engage l'année entière : elle se décide avant la déclaration de printemps, calculs faits.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales en 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € en meublé de tourisme sans classement | Sans plafond |
| Déduction | Forfait de 50 % (30 % pour un meublé de tourisme non classé) | Charges effectives et amortissement |
| Amortissement | Aucun | Logement (terrain exclu) et meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse 2031-SD et annexes 2033 |
| Tenue d'une comptabilité | Non | Obligatoire, souvent déléguée à un cabinet |
| Plus-value de cession | Régime des particuliers | Particuliers, avec réintégration des amortissements |
Préparer la revente d'un bien loué en LMNP
Lors de la vente, la plus-value d'un logement loué en LMNP est imposée selon le régime des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention : plus d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans, plus de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
La loi de finances 2025 a rebattu les cartes pour les ventes postérieures au 15 février 2025 : les amortissements passés reviennent dans la plus-value. L'avantage obtenu pendant la location se rembourse en partie à la sortie.
Cette réintégration épargne les biens détenus en résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD, pour lesquels l'ancien calcul subsiste.
LMNP : les trois familles de biens
Le LMNP est d'abord l'affaire des petites surfaces. Un studio ou un T1 se loue cher au m² et part vite près d'un campus ou d'une gare. Il faut en contrepartie accepter un turnover élevé et la gestion qui va avec.
Passé le studio, le T2 ouvre la porte aux couples et aux salariés en poste : des occupants qui restent, et un bien qui se revend plus largement.
En résidence gérée, l'investisseur signe un bail commercial avec un exploitant et perçoit un loyer sans rien gérer. Avant de s'engager, il lit les clauses de renouvellement et d'indexation, et se renseigne sur le gestionnaire.
Choisissez l'appartement comme le ferait votre futur locataire : desserte, commerces, lumière, calme. Un logement agréable se loue plus cher et reste moins longtemps vide.
Avant d'investir, prenez le temps de connaître la ville : voir Annecy sur Wikipédia.
Du comparatif au projet : décrivez votre investissement, l'étude est gratuite et sans engagement.
Annecy face aux communes voisines
La carte confronte Annecy (4,8 %) à ses 20 voisines pour lesquelles un rendement se calcule : 3 font mieux. La palme du secteur revient à Sillingy, à 10 km, avec 5,6 %.
Un rendement brut élevé trahit souvent un prix d'achat bas, parfois une demande locative moins solide. Zonage et taille du marché en donnent la clé de lecture.
Où se situe Annecy sur l'échelle départementale et nationale
| Indicateur | Annecy / Haute-Savoie / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 5 101 €4 295 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 20,4 €18,4 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 20,9 €20,1 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 4,8 %5,1 %5,3 % |
Le m² à Annecy depuis 2021, face à la France
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 4 866 € |
| 2022 | 5 156 € |
| 2023 | 5 264 € |
| 2024 | 5 071 € |
| 2025 | 5 180 € |
De 4 866 € le m² en 2021 à 5 180 € en 2025, les appartements d'Annecy ont gagné +6,5 %, pendant que la moyenne française variait de +3,2 %.
Sommet observé en 2023 : 5 264 € le m².
Votre propre calcul pour Annecy
Le calcul ci-dessous s'appuie sur les moyennes d'Annecy pour un studio de 25 m². Ajustez prix, loyer, charges et taux d'emprunt pour obtenir le rendement net avant impôt du bien que vous visez ; rien ne quitte votre navigateur.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Annecy pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Le LMNP en questions
Annecy se place-t-elle bien dans le classement LMNP ?
Le rendement brut indicatif d'Annecy rapporte le loyer d'annonce moyen de la commune au prix médian de ses appartements ; la page le situe face au département et à la France. C'est un outil de comparaison entre villes. La rentabilité d'un logement précis se joue ensuite sur son prix réel, ses travaux, ses charges, sa vacance et votre imposition.
Une autorisation est-elle nécessaire pour louer en meublé ?
Pas pour une location meublée à l'année servant de résidence principale au locataire, sauf dans les communes qui ont mis en place un permis de louer. La location touristique de courte durée relève d'un autre régime, avec déclaration et parfois numéro d'enregistrement ou changement d'usage : la mairie est l'interlocuteur à consulter.
Le régime fiscal dépend-il de la ville ?
Non, il est national. En 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de loyers avec un abattement de 50 % ; le réel déduit les charges effectives et l'amortissement du bien. Le second l'emporte en général dès que charges et amortissement dépassent la moitié des recettes.
Studio, T2 ou plus grand : que vise un investisseur en meublé ?
Les petites surfaces concentrent la demande en meublé, portée par les étudiants, les jeunes actifs et les salariés en déplacement, et affichent le loyer au m² le plus haut. Avant d'acheter, mesurez la demande de la commune : présence d'un campus, bassin d'emploi, desserte.
Faut-il déclarer son activité de loueur en meublé ?
Oui. Louer meublé est une activité commerciale au sens fiscal : elle s'enregistre sur le guichet unique des formalités des entreprises, qui délivre un SIRET. Les recettes se déclarent ensuite chaque année, sur la 2042 C PRO au micro-BIC ou sur la liasse 2031 au réel.
Quelle est la fraîcheur des données publiées pour Annecy ?
Les prix viennent des Statistiques DVF d'Etalab (mise à jour de juillet 2026, ventes sur cinq ans), les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste officielle en vigueur au 26 juin 2026. Chaque source est reliée depuis la page.
Pour savoir où Annecy se classe parmi les communes du département, la page LMNP dans la Haute-Savoie ordonne toutes les villes étudiées par rendement, loyer et prix. Et à l'échelle régionale : le classement LMNP en Auvergne-Rhône-Alpes.