LMNP à Figeac : la ville face aux moyennes françaises
Figeac coûte-t-elle plus ou moins cher que la moyenne française, et rapporte-t-elle davantage ? Cette page répond avec les chiffres publics de la commune : prix au m², loyer de marché, rendement brut et zonage.
- Position nationale : prix, loyers et rendement de Figeac comparés au département et à la France, sur des sources publiques citées.
- Cadre 2026 : micro-BIC, réel, amortissement et plus-value, relus sur les textes après chaque loi de finances.
- Étude sans frais : un partenaire spécialisé examine votre projet si vous le demandez, sans engagement.
Un projet LMNP à Figeac ?
Dans une commune de la dimension de Figeac, 9 770 habitants, un meublé bien placé peut afficher un rendement brut supérieur à celui des grandes villes. La contrepartie est connue : moins de locataires en file d'attente, donc une vacance à budgéter.
Les 5 360 ménages de Figeac se répartissent entre 50 % de propriétaires et 48 % de locataires, dont 38 % dans le parc privé (Insee, recensement 2022).
Du côté de l'offre, 23 % des résidences principales ont une ou deux pièces, et la vacance s'établit à 14,8 %.
Rentrée 2024 : 489 étudiants du supérieur à Figeac, 5,0 pour 100 habitants, un ratio qui permet de comparer la ville aux autres pôles universitaires du pays.
Partout en France, le m² d'un studio se loue plus cher que celui d'un grand appartement : d'où la domination des petites surfaces en meublé. Leur prix d'achat au m² est aussi plus élevé, ce qui resserre l'écart.
Le comparatif donne la mesure ; pour un projet précis, un partenaire spécialisé peut prendre le relais. L'étude est gratuite et sans engagement.
Le micro-BIC applique un abattement de 50 % quoi qu'il arrive : vos dépenses réelles n'y changent rien. Au réel, chaque charge justifiée compte, et l'amortissement vient par-dessus.
Les indicateurs LMNP de Figeac
À l'achat comme à la location, Figeac se résume ainsi : 1 662 € le m² en médiane (295 ventes sur cinq ans), 11,4 € le m² par mois en loyer moyen. Rendement brut indicatif, hors charges et impôts : 8,2 %.
Traduction concrète : 25 m² au loyer des petites surfaces de Figeac (12,6 € le m²) représentent environ 320 € par mois, et le même studio vaut à peu près 42 000 € au prix médian, frais en sus.
Figeac est classée en zone B2 : marché intermédiaire, prix plus doux que dans les zones A et B1. La demande existe, mais elle se cible davantage.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Micro-BIC ou réel : la règle est la même dans toute la France
Quel que soit le département, un loyer meublé est un revenu de catégorie BIC. Au micro-BIC (plafond 2026 : 83 600 € de recettes), seule la moitié des loyers est imposée grâce à l'abattement de 50 %. Le meublé de tourisme non classé fait exception : 15 000 € de plafond et 30 % d'abattement.
Le régime réel, choisi sur option, renverse la logique : les charges se déduisent pour leur montant exact (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, gestion, expert-comptable) et l'amortissement du bâti, terrain exclu, et du mobilier s'y ajoute. Si cette somme égale ou dépasse les recettes, la location ne génère aucun impôt.
Le plafonnement de l'amortissement, discuté au Parlement, est resté lettre morte : la loi de finances 2026, promulguée le 20 février 2026, laisse le régime réel du LMNP intact.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales en 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € en meublé de tourisme sans classement | Sans plafond |
| Déduction | Forfait de 50 % (30 % pour un meublé de tourisme non classé) | Charges effectives et amortissement |
| Amortissement | Aucun | Logement (terrain exclu) et meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse 2031-SD et annexes 2033 |
| Tenue d'une comptabilité | Non | Obligatoire, souvent déléguée à un cabinet |
| Plus-value de cession | Régime des particuliers | Particuliers, avec réintégration des amortissements |
La plus-value du LMNP depuis le 15 février 2025
Le loueur non professionnel conserve un atout à la sortie : sa plus-value relève du régime des particuliers, non de celui des entreprises. Le temps joue pour lui, l'abattement grandissant chaque année jusqu'à l'exonération complète après 30 ans.
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits s'ajoutent à la plus-value imposable au moment de vendre. Le réel reste pertinent, mais le raisonnement doit désormais couvrir toute la durée de détention.
Une exception demeure pour les résidences services destinées aux étudiants, aux seniors et aux personnes dépendantes : leurs propriétaires ne réintègrent aucun amortissement.
Le bon logement pour louer en meublé
Partout en France, le studio et le T1 tiennent le haut du marché meublé : loyer au m² élevé, demande étudiante et jeunes actifs, ticket d'entrée contenu. Leur revers : des locataires qui changent souvent.
Le T2 est le compromis classique : loyer encore soutenu, locataires plus stables qu'en studio, et une revente facilitée auprès des propriétaires occupants.
Autre formule, la résidence services, étudiante, seniors ou d'affaires : un gestionnaire l'exploite et vous verse un loyer dans le cadre d'un bail commercial. Aucune recherche de locataire, mais une dépendance entière à la solidité de l'exploitant.
Prévoyez l'assurance propriétaire non occupant et, si vous le souhaitez, une garantie contre les loyers impayés : ces primes sont déductibles au régime réel.
Un complément utile sur la commune, son passé et ses quartiers : Figeac sur Wikipédia.
Un projet de location meublée ? Un partenaire spécialisé l'examine gratuitement et vous rappelle.
Où le rendement est-il le plus haut autour de Figeac ?
La carte confronte Figeac (8,2 %) à ses 13 voisines pour lesquelles un rendement se calcule : 6 font mieux. La palme du secteur revient à Decazeville, à 18 km, avec 11,7 %.
Un rendement brut élevé trahit souvent un prix d'achat bas, parfois une demande locative moins solide. Zonage et taille du marché en donnent la clé de lecture.
Prix, loyers, rendement : Figeac dans l'échelle nationale
| Indicateur | Figeac / Lot / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 1 662 €1 471 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 11,4 €10,4 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 12,6 €12,1 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 8,2 %8,5 %5,3 % |
Trajectoire des prix à Figeac
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 1 592 € |
| 2022 | 1 667 € |
| 2023 | 1 592 € |
| 2024 | 1 664 € |
| 2025 | 1 755 € |
À Figeac, le prix médian au m² a grimpé de 1 592 € (2021) à 1 755 € (2025), soit +10,2 % ; à l'échelle de la France, la variation sur la même période est de +3,2 %.
Simuler le rendement d'un studio à Figeac
Studio de 25 m², chiffres de Figeac déjà renseignés : substituez ceux de votre annonce pour passer du rendement brut au rendement net. Aucune donnée n'est transmise ni conservée.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Figeac pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Le LMNP en questions
Figeac se place-t-elle bien dans le classement LMNP ?
Le rendement brut indicatif de Figeac rapporte le loyer d'annonce moyen de la commune au prix médian de ses appartements ; la page le situe face au département et à la France. C'est un outil de comparaison entre villes. La rentabilité d'un logement précis se joue ensuite sur son prix réel, ses travaux, ses charges, sa vacance et votre imposition.
Une autorisation est-elle nécessaire pour louer en meublé ?
Pas pour une location meublée à l'année servant de résidence principale au locataire, sauf dans les communes qui ont mis en place un permis de louer. La location touristique de courte durée relève d'un autre régime, avec déclaration et parfois numéro d'enregistrement ou changement d'usage : la mairie est l'interlocuteur à consulter.
Le régime fiscal dépend-il de la ville ?
Non, il est national. En 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de loyers avec un abattement de 50 % ; le réel déduit les charges effectives et l'amortissement du bien. Le second l'emporte en général dès que charges et amortissement dépassent la moitié des recettes.
Studio, T2 ou plus grand : que vise un investisseur en meublé ?
Les petites surfaces concentrent la demande en meublé, portée par les étudiants, les jeunes actifs et les salariés en déplacement, et affichent le loyer au m² le plus haut. Avant d'acheter, mesurez la demande de la commune : présence d'un campus, bassin d'emploi, desserte.
Faut-il déclarer son activité de loueur en meublé ?
Oui. Louer meublé est une activité commerciale au sens fiscal : elle s'enregistre sur le guichet unique des formalités des entreprises, qui délivre un SIRET. Les recettes se déclarent ensuite chaque année, sur la 2042 C PRO au micro-BIC ou sur la liasse 2031 au réel.
Quelle est la fraîcheur des données publiées pour Figeac ?
Les prix viennent des Statistiques DVF d'Etalab (mise à jour de juillet 2026, ventes sur cinq ans), les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste officielle en vigueur au 26 juin 2026. Chaque source est reliée depuis la page.
Avant d'arrêter votre choix sur Figeac, parcourez la page le marché du meublé dans le Lot : elle montre quelles communes voisines font mieux, et lesquelles font moins bien. Pour changer d'échelle et passer à la région : LMNP en Occitanie.