LMNP à Mûrs-Erigné : la ville face aux moyennes françaises

À Mûrs-Erigné (5 935 habitants), louer en meublé signifie répondre à un besoin précis plutôt qu'à un flux : salarié d'une entreprise locale, stagiaire, personne en mutation. L'emplacement exact du logement dans la commune pèse plus que tout autre critère.

Le recensement 2022 donne la mesure de la demande : 38 % des 2 725 ménages de Mûrs-Erigné sont locataires, et 20 % versent leur loyer à un propriétaire privé. C'est dans ce vivier que se recrutent les locataires d'un meublé.

La vacance s'élève à 3,0 % à Mûrs-Erigné, ce qui caractérise un marché tendu, où les logements trouvent vite preneur. Les une et deux-pièces, cœur de cible du meublé, forment 11 % des résidences principales.

D'un bout à l'autre du pays, le constat est le même : à surface égale, un petit logement meublé se loue plus cher qu'un logement vide. C'est le premier ressort du LMNP, avant même la fiscalité.

Vous pouvez soumettre votre projet à un partenaire spécialisé : quelques réponses suffisent, votre demande lui est transmise et il vous rappelle, sans frais.

Comparer deux villes au seul prix d'achat fausse le jugement. Le rendement brut, qui rapporte le loyer au prix, est le seul indicateur qui permette de les classer honnêtement.

Ce que vaut et ce que rapporte un appartement à Mûrs-Erigné

À Mûrs-Erigné, le prix médian d'un appartement s'établit à 2 568 € le m² (53 ventes sur cinq ans), pour un loyer d'annonce moyen de 13,8 € le m² par mois, charges comprises. Rapport entre les deux : un rendement brut indicatif de 6,4 %.

Un studio de 25 m² à Mûrs-Erigné fournit un ordre de grandeur parlant : 390 € par mois de loyer charges comprises, contre un prix d'achat d'environ 64 000 € avant frais.

Mûrs-Erigné relève de la zone B1 : marché tendu sans l'être autant que les métropoles. À l'échelle nationale, c'est souvent dans cette zone que loyers et prix s'équilibrent le mieux pour un investisseur.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

Comment l'État impose les loyers d'un meublé

Où que soit le logement, les loyers d'un meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers. Le régime par défaut est le micro-BIC, ouvert jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026 : l'administration retranche un abattement forfaitaire de 50 % et impose le reste.

Le régime réel suppose une comptabilité (liasse 2031 et annexes 2033), souvent confiée à un expert-comptable dont la note est déductible. En échange, charges et amortissement sont retenus pour leur valeur réelle ; l'amortissement ne crée pas de déficit, mais l'excédent se reporte sans limite de temps.

Une fois le résultat établi, il subit l'impôt sur le revenu à votre taux marginal et les prélèvements sociaux, portés à 18,6 % sur la location meublée par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, contre 17,2 % en location vide.

Chiffrer un investissement à Mûrs-Erigné

Plus-value à la sortie : ce que la loi de finances 2025 a modifié

Un meublé non professionnel se revend fiscalement comme le logement de n'importe quel particulier : plus-value diminuée des abattements pour durée de détention, et plus rien à payer après 30 ans.

Nouveauté de poids : pour toute cession depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués au réel diminuent le prix d'achat pris en compte. Résultat : une plus-value taxable plus lourde que sous l'ancien calcul.

Nuance de taille : les résidences étudiantes, seniors et EHPAD restent hors du champ de la réintégration des amortissements.

Quel logement pour un LMNP ?

Le premier réflexe en meublé est la petite surface : studio et T1 offrent le meilleur loyer au m² et s'adressent au public le plus large, étudiants en tête.

Le T2 s'adresse à des locataires plus installés : jeune couple, salarié en mission longue. Il cède un peu de loyer au m² au studio, et le récupère en durée de bail.

Avec la résidence services, la gestion passe à un exploitant, qui verse en échange le loyer prévu au contrat. Depuis 2025, ces biens échappent à la réintégration des amortissements à la revente, un avantage à mettre en balance avec le risque d'exploitant.

Choisissez l'appartement comme le ferait votre futur locataire : desserte, commerces, lumière, calme. Un logement agréable se loue plus cher et reste moins longtemps vide.

Pour en savoir plus sur la commune, son histoire et sa population, la page Mûrs-Erigné de Wikipédia complète ces chiffres.

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