LMNP à Saint-Lô : la ville face aux moyennes françaises
Saint-Lô dans le comparatif LMNP France : ce que vaut un appartement, ce qu'il se loue, le rendement brut qui en ressort, et la position de la ville face aux communes voisines et au reste du pays.
- Position nationale : prix, loyers et rendement de Saint-Lô comparés au département et à la France, sur des sources publiques citées.
- Cadre 2026 : micro-BIC, réel, amortissement et plus-value, relus sur les textes après chaque loi de finances.
- Étude sans frais : un partenaire spécialisé examine votre projet si vous le demandez, sans engagement.
Un projet LMNP à Saint-Lô ?
Saint-Lô (19 373 habitants) est un marché de voisinage : peu d'annonces, des prix d'entrée mesurés, une demande suspendue aux employeurs et aux établissements du secteur. Le LMNP s'y examine dossier par dossier, avec les chiffres qui suivent.
Le recensement 2022 donne la mesure de la demande : 63 % des 10 643 ménages de Saint-Lô sont locataires, et 25 % versent leur loyer à un propriétaire privé. C'est dans ce vivier que se recrutent les locataires d'un meublé.
La vacance s'élève à 6,2 % à Saint-Lô, ce qui caractérise un marché proche de la moyenne française. Les une et deux-pièces, cœur de cible du meublé, forment 22 % des résidences principales.
Le public étudiant de Saint-Lô représente 932 inscrits (rentrée 2024, 4,8 pour 100 habitants). La demande de studios meublés se reconstitue ainsi chaque mois de septembre autour des campus.
Trois chiffres décident d'un investissement en meublé : le coût total d'acquisition, le loyer que le marché tolère, et le reste une fois charges et impôts payés. Les deux premiers varient du simple au triple selon la ville.
Vous pouvez soumettre votre projet à un partenaire spécialisé : quelques réponses suffisent, votre demande lui est transmise et il vous rappelle, sans frais.
Comparer deux villes au seul prix d'achat fausse le jugement. Le rendement brut, qui rapporte le loyer au prix, est le seul indicateur qui permette de les classer honnêtement.
Ce que vaut et ce que rapporte un appartement à Saint-Lô
À Saint-Lô, le prix médian d'un appartement s'établit à 1 485 € le m² (715 ventes sur cinq ans), pour un loyer d'annonce moyen de 10,8 € le m² par mois, charges comprises. Rapport entre les deux : un rendement brut indicatif de 8,7 %.
Un studio de 25 m² à Saint-Lô fournit un ordre de grandeur parlant : 320 € par mois de loyer charges comprises, contre un prix d'achat d'environ 37 000 € avant frais.
En zone B2, Saint-Lô affiche un marché moyennement tendu. Le rendement brut y dépasse souvent celui des grandes villes ; la vacance y demande plus d'attention.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
La fiscalité du meublé en 2026, d'un département à l'autre
La location meublée s'impose dans la catégorie des BIC. Le micro-BIC concerne les recettes inférieures à 83 600 € en 2026 et applique 50 % d'abattement ; le meublé de tourisme non classé est ramené à 15 000 € de plafond et 30 % d'abattement.
Retenir le réel, c'est produire une comptabilité, liasse 2031 et annexes 2033, le plus souvent avec un expert-comptable. En retour, l'amortissement du logement (hors terrain) et des meubles s'ajoute aux charges ; il ne crée pas de déficit mais se reporte sans limite.
Vigilance sur le calendrier : l'option pour le réel se formule dans les délais et vaut pour l'année entière. Les calculs se font avant la déclaration du printemps, pas pendant.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales en 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € en meublé de tourisme sans classement | Sans plafond |
| Déduction | Forfait de 50 % (30 % pour un meublé de tourisme non classé) | Charges effectives et amortissement |
| Amortissement | Aucun | Logement (terrain exclu) et meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse 2031-SD et annexes 2033 |
| Tenue d'une comptabilité | Non | Obligatoire, souvent déléguée à un cabinet |
| Plus-value de cession | Régime des particuliers | Particuliers, avec réintégration des amortissements |
Préparer la revente d'un bien loué en LMNP
Céder un bien loué en LMNP relève du régime des plus-values des particuliers : l'abattement pour durée de détention efface l'impôt sur le revenu après 22 ans et les prélèvements sociaux après 30 ans.
La loi de finances 2025 a instauré une réintégration : les amortissements pratiqués pendant la location diminuent le prix d'achat retenu pour les cessions postérieures au 15 février 2025. La plus-value taxable en sort mécaniquement augmentée.
Exception importante : les logements en résidence services pour étudiants, résidence seniors ou EHPAD échappent à cette réintégration.
LMNP : les trois familles de biens
Le bien type du LMNP reste la petite surface. Près d'une université ou d'une gare, un studio se reloue en quelques jours. Il faut en revanche composer avec des changements de locataires fréquents et l'entretien qui va avec.
Entre le studio et le logement familial, le T2 tient une place utile : loyer soutenu, séjours plus longs, liquidité correcte à la revente. C'est souvent le deuxième achat de l'investisseur en meublé.
En résidence gérée, vous achetez un lot et le confiez à un exploitant sous bail commercial. Aucun locataire à chercher ; en revanche, la santé financière du gestionnaire et les clauses de renouvellement font tout le risque.
En copropriété, lisez le règlement et les derniers procès-verbaux d'assemblée : ravalement voté, travaux à venir ou restrictions d'usage changent l'équation.
Avant d'investir, prenez le temps de connaître la ville : voir Saint-Lô sur Wikipédia.
Du comparatif au projet : décrivez votre investissement, l'étude est gratuite et sans engagement.
Saint-Lô face aux communes voisines
Saint-Lô (8,7 %) est devancée par 2 de ses 18 voisines en rendement brut. En tête du secteur : Condé-en-Normandie, à 47 km, avec 12,3 %.
Les pourcentages de la carte sont des rendements bruts calculés sur des moyennes communales : ils comparent des territoires et ne jugent pas un appartement donné, dont le prix, l'étage et l'état renversent le calcul.
Où se situe Saint-Lô sur l'échelle départementale et nationale
| Indicateur | Saint-Lô / Manche / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 1 485 €2 148 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 10,8 €10,6 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 12,9 €12,7 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 8,7 %5,9 %5,3 % |
Le m² à Saint-Lô depuis 2021, face à la France
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 1 444 € |
| 2022 | 1 512 € |
| 2023 | 1 446 € |
| 2024 | 1 393 € |
| 2025 | 1 607 € |
De 1 444 € le m² en 2021 à 1 607 € en 2025, les appartements de Saint-Lô ont gagné +11,3 %, pendant que la moyenne française variait de +3,2 %.
Votre propre calcul pour Saint-Lô
Le calcul ci-dessous s'appuie sur les moyennes de Saint-Lô pour un studio de 25 m². Ajustez prix, loyer, charges et taux d'emprunt pour obtenir le rendement net avant impôt du bien que vous visez ; rien ne quitte votre navigateur.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Saint-Lô pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Le LMNP en questions
Saint-Lô se place-t-elle bien dans le classement LMNP ?
Le rendement brut indicatif de Saint-Lô rapporte le loyer d'annonce moyen de la commune au prix médian de ses appartements ; la page le situe face au département et à la France. C'est un outil de comparaison entre villes. La rentabilité d'un logement précis se joue ensuite sur son prix réel, ses travaux, ses charges, sa vacance et votre imposition.
Une autorisation est-elle nécessaire pour louer en meublé ?
Pas pour une location meublée à l'année servant de résidence principale au locataire, sauf dans les communes qui ont mis en place un permis de louer. La location touristique de courte durée relève d'un autre régime, avec déclaration et parfois numéro d'enregistrement ou changement d'usage : la mairie est l'interlocuteur à consulter.
Le régime fiscal dépend-il de la ville ?
Non, il est national. En 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de loyers avec un abattement de 50 % ; le réel déduit les charges effectives et l'amortissement du bien. Le second l'emporte en général dès que charges et amortissement dépassent la moitié des recettes.
Studio, T2 ou plus grand : que vise un investisseur en meublé ?
Les petites surfaces concentrent la demande en meublé, portée par les étudiants, les jeunes actifs et les salariés en déplacement, et affichent le loyer au m² le plus haut. Avant d'acheter, mesurez la demande de la commune : présence d'un campus, bassin d'emploi, desserte.
Faut-il déclarer son activité de loueur en meublé ?
Oui. Louer meublé est une activité commerciale au sens fiscal : elle s'enregistre sur le guichet unique des formalités des entreprises, qui délivre un SIRET. Les recettes se déclarent ensuite chaque année, sur la 2042 C PRO au micro-BIC ou sur la liasse 2031 au réel.
Quelle est la fraîcheur des données publiées pour Saint-Lô ?
Les prix viennent des Statistiques DVF d'Etalab (mise à jour de juillet 2026, ventes sur cinq ans), les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste officielle en vigueur au 26 juin 2026. Chaque source est reliée depuis la page.
Pour savoir où Saint-Lô se classe parmi les communes du département, la page LMNP dans la Manche ordonne toutes les villes étudiées par rendement, loyer et prix. Et à l'échelle régionale : où investir en LMNP en Normandie.