LMNP à Chilly-Mazarin : la ville face aux moyennes françaises
Chilly-Mazarin dans le comparatif LMNP France : ce que vaut un appartement, ce qu'il se loue, le rendement brut qui en ressort, et la position de la ville face aux communes voisines et au reste du pays.
- Position nationale : prix, loyers et rendement de Chilly-Mazarin comparés au département et à la France, sur des sources publiques citées.
- Cadre 2026 : micro-BIC, réel, amortissement et plus-value, relus sur les textes après chaque loi de finances.
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Un projet LMNP à Chilly-Mazarin ?
Dans une commune de la dimension de Chilly-Mazarin, 19 938 habitants, un meublé bien placé peut afficher un rendement brut supérieur à celui des grandes villes. La contrepartie est connue : moins de locataires en file d'attente, donc une vacance à budgéter.
Qui vit à Chilly-Mazarin ? Sur 8 479 ménages, 57 % sont chez eux et 42 % en location. Les locataires du parc privé, 23 % des ménages, sont le public naturel d'un bailleur en meublé.
Composition du parc : 25 % de résidences principales d'une ou deux pièces, 6,5 % de logements vacants. Un taux bas révèle une demande qui absorbe l'offre ; un taux élevé invite à prévoir des délais de relocation.
Partout en France, le m² d'un studio se loue plus cher que celui d'un grand appartement : d'où la domination des petites surfaces en meublé. Leur prix d'achat au m² est aussi plus élevé, ce qui resserre l'écart.
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Les frais de notaire, les travaux et le mobilier entrent dans l'amortissement ou dans les charges du régime réel : conservez chaque facture dès l'achat.
Chilly-Mazarin en chiffres : prix, loyer, rendement
1 200 appartements ont changé de mains à Chilly-Mazarin en cinq ans, à un prix médian de 2 543 € le m². Mis en regard d'un loyer moyen de 17,6 € le m², ce prix donne un rendement brut indicatif de 8,3 %.
Pour un premier investissement, le studio de 25 m² sert d'étalon : loué environ 520 € par mois à Chilly-Mazarin (T1-T2 à 20,7 € le m²), acheté autour de 64 000 € au prix médian.
Chilly-Mazarin est en zone A du zonage ABC, celle des agglomérations où le logement manque : demande forte, loyers et prix élevés, à l'image des grandes métropoles françaises.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Comment l'État impose les loyers d'un meublé
Un loueur en meublé n'a rien à déclarer en revenus fonciers : ses loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux. Tant que ses recettes 2026 restent sous 83 600 €, il relève sans formalité du micro-BIC ; l'administration efface 50 % et impose le solde.
Le régime réel n'arrive que sur option. Son moteur est l'amortissement : une part du prix du bâti et du mobilier est déduite chaque année, en plus des charges effectives. Lorsque le logement a été financé à crédit, il est courant de ne payer aucun impôt sur les loyers.
Quel que soit le régime, le résultat imposable supporte l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, relevés à 18,6 % sur les loyers meublés par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (17,2 % pour la location vide).
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales en 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € en meublé de tourisme sans classement | Sans plafond |
| Déduction | Forfait de 50 % (30 % pour un meublé de tourisme non classé) | Charges effectives et amortissement |
| Amortissement | Aucun | Logement (terrain exclu) et meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse 2031-SD et annexes 2033 |
| Tenue d'une comptabilité | Non | Obligatoire, souvent déléguée à un cabinet |
| Plus-value de cession | Régime des particuliers | Particuliers, avec réintégration des amortissements |
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Plus-value à la sortie : ce que la loi de finances 2025 a modifié
La plus-value d'un LMNP n'est pas celle d'une entreprise, c'est celle d'un particulier. Plus la détention s'allonge, plus les abattements réduisent la note, jusqu'à zéro après 30 ans.
Depuis le 15 février 2025, un vendeur qui a déduit des amortissements au réel les retrouve dans le calcul de sa plus-value. L'économie d'impôt obtenue pendant la location est ainsi partiellement reprise à la vente.
À noter : les résidences étudiantes, les résidences seniors et les EHPAD restent hors du champ de la réintégration, un argument supplémentaire pour ces formules gérées.
Quel logement pour un LMNP ?
Nombre d'investisseurs débutent avec un studio : apport limité, ameublement bon marché, loyer au m² supérieur à celui des grandes surfaces. En contrepartie, les locataires se succèdent plus vite et la gestion s'en ressent.
Le T2 séduit des locataires qui s'installent : couples, salariés mutés, jeunes ménages. Le loyer au m² est un cran sous celui d'un studio, mais les baux durent plus longtemps et la vacance est plus rare.
Troisième voie, la résidence services : l'exploitant loue et entretient, vous percevez le loyer prévu au bail commercial. Depuis 2025, ces lots échappent à la réintégration des amortissements à la revente.
Les rendements annoncés dans les annonces de vente sont bruts et parfois calculés sur un loyer rêvé. Seuls les loyers effectivement relevés dans le quartier permettent de vérifier le chiffre.
Un complément utile sur la commune, son passé et ses quartiers : Chilly-Mazarin sur Wikipédia.
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Chilly-Mazarin et ses voisines : la carte des rendements bruts
Vue d'en haut, Chilly-Mazarin l'emporte sur son voisinage : 8,3 % de rendement brut indicatif, et pas une des 20 communes proches ne fait mieux.
Les pourcentages de la carte servent à classer des communes, pas à promettre un revenu : les loyers et les prix du quartier visé restent à vérifier.
Trois niveaux de lecture : Chilly-Mazarin, son département, le pays
| Indicateur | Chilly-Mazarin / Essonne / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 2 543 €3 127 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 17,6 €17,5 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 20,7 €20,4 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 8,3 %6,7 %5,3 % |
La courbe des prix à Chilly-Mazarin, comparée à la France
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 2 522 € |
| 2022 | 2 828 € |
| 2023 | 2 546 € |
| 2024 | 2 424 € |
| 2025 | 2 580 € |
Marché stable à Chilly-Mazarin : de 2 522 € en 2021 à 2 580 € en 2025 (+2,3 %), pour +3,2 % en France.
Le sommet de la période date de 2022, à 2 828 € le m².
Du brut au net : refaites le calcul
Les valeurs initiales sont celles de Chilly-Mazarin. En y saisissant le prix, le loyer et les charges de l'appartement réel, on passe du brut au net avant impôt.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Chilly-Mazarin pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Le LMNP en questions
Chilly-Mazarin se place-t-elle bien dans le classement LMNP ?
Le rendement brut indicatif de Chilly-Mazarin rapporte le loyer d'annonce moyen de la commune au prix médian de ses appartements ; la page le situe face au département et à la France. C'est un outil de comparaison entre villes. La rentabilité d'un logement précis se joue ensuite sur son prix réel, ses travaux, ses charges, sa vacance et votre imposition.
Une autorisation est-elle nécessaire pour louer en meublé ?
Pas pour une location meublée à l'année servant de résidence principale au locataire, sauf dans les communes qui ont mis en place un permis de louer. La location touristique de courte durée relève d'un autre régime, avec déclaration et parfois numéro d'enregistrement ou changement d'usage : la mairie est l'interlocuteur à consulter.
Le régime fiscal dépend-il de la ville ?
Non, il est national. En 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de loyers avec un abattement de 50 % ; le réel déduit les charges effectives et l'amortissement du bien. Le second l'emporte en général dès que charges et amortissement dépassent la moitié des recettes.
Studio, T2 ou plus grand : que vise un investisseur en meublé ?
Les petites surfaces concentrent la demande en meublé, portée par les étudiants, les jeunes actifs et les salariés en déplacement, et affichent le loyer au m² le plus haut. Avant d'acheter, mesurez la demande de la commune : présence d'un campus, bassin d'emploi, desserte.
Faut-il déclarer son activité de loueur en meublé ?
Oui. Louer meublé est une activité commerciale au sens fiscal : elle s'enregistre sur le guichet unique des formalités des entreprises, qui délivre un SIRET. Les recettes se déclarent ensuite chaque année, sur la 2042 C PRO au micro-BIC ou sur la liasse 2031 au réel.
Quelle est la fraîcheur des données publiées pour Chilly-Mazarin ?
Les prix viennent des Statistiques DVF d'Etalab (mise à jour de juillet 2026, ventes sur cinq ans), les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste officielle en vigueur au 26 juin 2026. Chaque source est reliée depuis la page.
Chilly-Mazarin n'est qu'une ligne du tableau départemental : la page le classement LMNP dans l'Essonne met toutes les communes côte à côte, sur les mêmes sources. Pour mettre les départements en concurrence, voir LMNP en Île-de-France.
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Gentilly (12 km) · Chaville (14 km) · Paris (16 km) · Le Pré-Saint-Gervais (21 km) · Brie-Comte-Robert (22 km) · Maurepas (29 km)