LMNP à Saint-Malo : la ville face aux moyennes françaises
Où se situe Saint-Malo par rapport aux autres villes de France pour un investissement en meublé ? Prix d'achat, loyer d'annonce et rendement brut indicatif de la commune, confrontés aux moyennes de son département et du pays.
- Position nationale : prix, loyers et rendement de Saint-Malo comparés au département et à la France, sur des sources publiques citées.
- Cadre 2026 : micro-BIC, réel, amortissement et plus-value, relus sur les textes après chaque loi de finances.
- Étude sans frais : un partenaire spécialisé examine votre projet si vous le demandez, sans engagement.
Un projet LMNP à Saint-Malo ?
47 323 habitants, un bassin d'emplois, des lieux de formation : Saint-Malo coche les cases de la ville moyenne du département de l'Ille-et-Vilaine, cette strate où le meublé s'achète encore sans surenchère. Les indicateurs ci-dessous diront si le rendement est à la hauteur.
Le recensement de l'Insee situe la demande : 48 % des 25 617 ménages de Saint-Malo louent leur logement, et 24 % s'adressent à un bailleur privé, le segment où se joue le meublé.
Deux indicateurs complètent le tableau : 22 % de petites surfaces (une ou deux pièces) dans les résidences principales, et 4,9 % de logements vacants.
Les établissements d'enseignement supérieur de Saint-Malo accueillent 1 720 inscrits (rentrée 2024, 3,6 pour 100 habitants) : autant de candidats à un bail meublé de neuf mois ou d'un an.
Trois chiffres décident d'un investissement en meublé : le coût total d'acquisition, le loyer que le marché tolère, et le reste une fois charges et impôts payés. Les deux premiers varient du simple au triple selon la ville.
Vous pouvez soumettre votre projet à un partenaire spécialisé : quelques réponses suffisent, votre demande lui est transmise et il vous rappelle, sans frais.
Entre micro-BIC et réel, la différence pèse souvent davantage sur le résultat net que quelques dizaines d'euros de loyer. Mieux vaut trancher avant de remplir sa première déclaration.
Ce que vaut et ce que rapporte un appartement à Saint-Malo
En cinq ans, 2 900 ventes d'appartements ont été recensées à Saint-Malo, pour un prix médian de 4 500 € le m². Le loyer moyen des annonces atteint 13,6 € le m² par mois charges comprises : rendement brut indicatif, 3,6 %.
Pour un studio de 25 m², les moyennes de Saint-Malo indiquent un loyer d'environ 390 € par mois charges comprises et un prix d'acquisition voisin de 113 000 €.
Le zonage ABC classe Saint-Malo en B1, la catégorie des grandes agglomérations et des villes où la demande de logements reste nourrie.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
La fiscalité du meublé en 2026, d'un département à l'autre
Le micro-BIC est le régime d'office : jusqu'à 83 600 € de loyers perçus en 2026, l'abattement est de 50 %. Aucune comptabilité, une case à remplir sur la déclaration 2042 C PRO, et la même règle pour tous les départements.
Au réel, le résultat se calcule sur les dépenses effectives, auxquelles vient s'ajouter l'amortissement : chaque année, une fraction du prix du bâti (le terrain reste en dehors) et des meubles réduit le bénéfice. C'est ce mécanisme qui explique pourquoi tant de loueurs en meublé paient peu d'impôt.
L'option pour le réel n'a rien de rétroactif et engage l'année entière : elle se décide avant la déclaration de printemps, calculs faits.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales en 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € en meublé de tourisme sans classement | Sans plafond |
| Déduction | Forfait de 50 % (30 % pour un meublé de tourisme non classé) | Charges effectives et amortissement |
| Amortissement | Aucun | Logement (terrain exclu) et meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse 2031-SD et annexes 2033 |
| Tenue d'une comptabilité | Non | Obligatoire, souvent déléguée à un cabinet |
| Plus-value de cession | Régime des particuliers | Particuliers, avec réintégration des amortissements |
Étudier un projet à Saint-Malo
Préparer la revente d'un bien loué en LMNP
Lors de la vente, la plus-value d'un logement loué en LMNP est imposée selon le régime des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention : plus d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans, plus de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
La loi de finances 2025 a rebattu les cartes pour les ventes postérieures au 15 février 2025 : les amortissements passés reviennent dans la plus-value. L'avantage obtenu pendant la location se rembourse en partie à la sortie.
Cette réintégration épargne les biens détenus en résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD, pour lesquels l'ancien calcul subsiste.
LMNP : les trois familles de biens
Le LMNP est d'abord l'affaire des petites surfaces. Un studio ou un T1 se loue cher au m² et part vite près d'un campus ou d'une gare. Il faut en contrepartie accepter un turnover élevé et la gestion qui va avec.
Passé le studio, le T2 ouvre la porte aux couples et aux salariés en poste : des occupants qui restent, et un bien qui se revend plus largement.
En résidence gérée, l'investisseur signe un bail commercial avec un exploitant et perçoit un loyer sans rien gérer. Avant de s'engager, il lit les clauses de renouvellement et d'indexation, et se renseigne sur le gestionnaire.
Choisissez l'appartement comme le ferait votre futur locataire : desserte, commerces, lumière, calme. Un logement agréable se loue plus cher et reste moins longtemps vide.
Pour situer Saint-Malo au-delà des chiffres, la page Saint-Malo de Wikipédia décrit la commune, ses habitants et son activité.
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Saint-Malo face aux communes voisines
La carte confronte Saint-Malo (3,6 %) à ses 20 voisines pour lesquelles un rendement se calcule : 15 font mieux. La palme du secteur revient à Taden, à 18 km, avec 6,8 %.
Un rendement brut élevé trahit souvent un prix d'achat bas, parfois une demande locative moins solide. Zonage et taille du marché en donnent la clé de lecture.
Où se situe Saint-Malo sur l'échelle départementale et nationale
| Indicateur | Saint-Malo / Ille-et-Vilaine / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 4 500 €3 333 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 13,6 €12,3 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 15,7 €14,3 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 3,6 %4,4 %5,3 % |
Le m² à Saint-Malo depuis 2021, face à la France
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 4 248 € |
| 2022 | 4 640 € |
| 2023 | 4 649 € |
| 2024 | 4 632 € |
| 2025 | 4 503 € |
De 4 248 € le m² en 2021 à 4 503 € en 2025, les appartements de Saint-Malo ont gagné +6,0 %, pendant que la moyenne française variait de +3,2 %.
Sommet observé en 2023 : 4 649 € le m².
Votre propre calcul pour Saint-Malo
Le calcul ci-dessous s'appuie sur les moyennes de Saint-Malo pour un studio de 25 m². Ajustez prix, loyer, charges et taux d'emprunt pour obtenir le rendement net avant impôt du bien que vous visez ; rien ne quitte votre navigateur.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Saint-Malo pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Le LMNP en questions
Saint-Malo se place-t-elle bien dans le classement LMNP ?
Le rendement brut indicatif de Saint-Malo rapporte le loyer d'annonce moyen de la commune au prix médian de ses appartements ; la page le situe face au département et à la France. C'est un outil de comparaison entre villes. La rentabilité d'un logement précis se joue ensuite sur son prix réel, ses travaux, ses charges, sa vacance et votre imposition.
Une autorisation est-elle nécessaire pour louer en meublé ?
Pas pour une location meublée à l'année servant de résidence principale au locataire, sauf dans les communes qui ont mis en place un permis de louer. La location touristique de courte durée relève d'un autre régime, avec déclaration et parfois numéro d'enregistrement ou changement d'usage : la mairie est l'interlocuteur à consulter.
Le régime fiscal dépend-il de la ville ?
Non, il est national. En 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de loyers avec un abattement de 50 % ; le réel déduit les charges effectives et l'amortissement du bien. Le second l'emporte en général dès que charges et amortissement dépassent la moitié des recettes.
Studio, T2 ou plus grand : que vise un investisseur en meublé ?
Les petites surfaces concentrent la demande en meublé, portée par les étudiants, les jeunes actifs et les salariés en déplacement, et affichent le loyer au m² le plus haut. Avant d'acheter, mesurez la demande de la commune : présence d'un campus, bassin d'emploi, desserte.
Faut-il déclarer son activité de loueur en meublé ?
Oui. Louer meublé est une activité commerciale au sens fiscal : elle s'enregistre sur le guichet unique des formalités des entreprises, qui délivre un SIRET. Les recettes se déclarent ensuite chaque année, sur la 2042 C PRO au micro-BIC ou sur la liasse 2031 au réel.
Quelle est la fraîcheur des données publiées pour Saint-Malo ?
Les prix viennent des Statistiques DVF d'Etalab (mise à jour de juillet 2026, ventes sur cinq ans), les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste officielle en vigueur au 26 juin 2026. Chaque source est reliée depuis la page.
Pour savoir où Saint-Malo se classe parmi les communes du département, la page LMNP dans l'Ille-et-Vilaine ordonne toutes les villes étudiées par rendement, loyer et prix. Et à l'échelle régionale : où investir en LMNP en Bretagne.